Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., lok H1.39, 8960 Randers SØ
Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., lok H1.39, 8960 Randers SØ
De fleste kommuner og boligorganisationer har rigeligt med papir om deres ejendomme. Tegninger fra 1980’erne, rapporter i PDF og regneark, som kun én medarbejder kender. Det, der mangler, er et samlet billede af, hvordan bygningerne ser ud lige nu.
En digital tvilling er netop det billede. Denne artikel forklarer, hvad en digital tvilling af en ejendom er, hvad I får leveret, og hvordan den bruges i driften. Metoden er hverken ny eller uprøvet: KL beskriver droner som en teknologi, kommunerne allerede bruger til at registrere skader og vurdere vedligeholdelsesbehov på bygninger.
| Hvad en digital tvilling er | En digital kopi af ejendommen, bygget på ortofoto, 3D-model og billeder. Den bliver holdt ajour, når der flyves igen. |
| Hvad I får ud af det | En simpel 3D-model af jeres bygning, uden at det bliver hverken kompliceret eller dyrt. |
| Hvor præcis den er | Ortofoto og 2D-kort har en opløsning på ca. 1 cm/pixel. Præcisionen ligger normalt inden for 2 cm. |
| Prisen på platformen | B3DCloud koster 2.500 kr. plus moms om året for op til fire ejendomme i indeks 2026. Beløbet stiger gradvist med antallet af ejendomme. |
| Varmebilleder er en egen flyvning | Termisk kræver mørke og kulde. Visuelle billeder kræver dagslys. De to ting kan ikke fanges i samme flyvning. |
| Tid fra aftale til leverance | Normalt 2-4 uger ved få ejendomme. Ved mange ejendomme skal I regne med et par måneder. |
En digital tvilling er en digital kopi af en fysisk ejendom, som bliver holdt ajour med nye målinger. Den består typisk af et ortofoto, en 3D-model, en punktsky og billeder af bygningen. Alt er stedfæstet, så en revne kan findes igen på den rigtige tagflade.
Forskellen på en tvilling og en tegning er enkel. Tvillingen viser virkeligheden, mens tegningen viser, hvad nogen engang planlagde. Er der siden sat en ny ventilation op eller lagt nyt tag, står det på ortofotoet. På tegningen står det sjældent.
Et ortofoto er ét lag i tvillingen, ikke hele tvillingen. Fotoet er et målfast billede set oppefra, og det er et øjebliksbillede. Det viser ikke i sig selv en højde, en facade eller en udvikling over tid.
Tvillingen lægger flere lag oven på hinanden. 3D-model, skråbilleder, indvendige scanninger og fund fra inspektioner hører til samme adresse og samme koordinatsystem. Nationale kort som GeoDanmark Ortofoto fra SDFI dækker hele landet. De er lavet som fælles kortgrundlag, ikke som dokumentation af den enkelte bygning.
En BIM-model er bygget indefra og ud. Den beskriver hver bygningsdel med egenskaber og relationer, og den bruges til at projektere. En digital tvilling er bygget udefra og ind. Den beskriver, hvordan bygningen faktisk ser ud nu.
De to ting løser hver sin opgave, for BIM er stærk i et byggeprojekt, hvor noget skal tegnes og bygges. Tvillingen er stærk i driften, hvor noget skal prioriteres. Regnestykket bag valget er foldet ud i artiklen om et dronebaseret alternativ til fuld BIM-modellering. Har I brug for den fulde model, laver vi også BIM-modellering.
Kort sagt: I får en simpel 3D-model af jeres bygning, uden at det bliver hverken kompliceret eller dyrt.
Problemet er sjældent, at der mangler data, men at dataene ligger spredt og er svære at bruge igen. En rapport i en mappe er ikke digitalisering. Den kan ikke sammenlignes med noget, og den kan ikke slås op af en anden medarbejder to år senere.
En engangsleverance er færdig den dag, den afleveres. Herefter begynder den at drive fra virkeligheden. Et tag, der ser fint ud i marts, kan have synlig skade i september. Den skade står ikke i den rapport, der allerede er betalt og lagt i arkivet.
Tvillingen bryder med det mønster, fordi den er tænkt som et grundlag, der bliver ved. Hver ny flyvning lægger et nyt lag oven på det gamle. Så er det ikke kun tilstanden, I kan se. Det er også udviklingen.
Driften har brug for bestemte oplysninger, ikke bare flere filer. Molio har beskrevet en anvist metode til at indsamle og strukturere data til bygningsdrift med aktivitets- og registreringsskemaer. Brug den tankegang, når I beder om et tilbud.
Aftal formatet på forhånd, så I undgår den klassiske situation, hvor to systemer siger hver sit om den samme ejendom.
Vejen fra en drone i luften til en brugbar tvilling har tre faste trin. Et fjerde trin kommer til, hvis også det indvendige skal med. Rækkefølgen er den samme, uanset om det er én ejendom eller en hel portefølje.
Første trin er en droneflyvning efter en fast rute. Dronen tager mange billeder, som overlapper hinanden, og der flyves med RTK-GNSS. Hvert billede får dermed en præcis position, og B3D bruger ikke fastpunkter på jorden.
Ruten bliver gemt, og næste gang flyves den samme rute igen, så de to runder kan lægges oven på hinanden. Det er dét, der gør tvillingen til mere end et pænt billede.
Skal taget også ses efter for varmetab eller fugt under tagpap, kræver det sin egen flyvning. Varmebilleder kræver en temperaturforskel og flyves om natten i vinterhalvåret. Visuelle billeder kræver dagslys. De to flyvninger kan aftales i samme opgave, så kørsel og opstart bliver delt. Detaljerne står på siden om termisk inspektion af bygninger.
Billederne bliver derefter syet sammen til et ortofoto, en punktsky og en 3D-model. Opløsningen på ortofoto og 2D-kort er ca. 1 cm/pixel, og præcisionen ligger normalt inden for 2 cm.
Det rækker til at måle arealer, følge en skade og beskrive mængder i et udbud. Det rækker derimod ikke til at projektere en ny konstruktion, og den skelnen er værd at holde fast i. Leverancerne er beskrevet på siderne om 2D-dronekort og 3D-modeller af ejendomme.
Tredje trin er, at materialet bliver lagt i en platform. I B3DCloud ligger kort, modeller og billeder samlet på adressen, og flere medarbejdere kan tilgå dem på samme tid. Det er her, en leverance bliver til et arbejdsredskab.
Det er også det trin, der oftest bliver sprunget over, for uden en platform ender materialet på en harddisk hos den ene, der bestilte det. Vallensbæk Kommune har beskrevet arbejdsgangen i praksis i casen om B3DCloud i Vallensbæk Kommune.
Skal rummene indenfor også dokumenteres, sker det med en Matterport-scanning. Resultatet er et 3D-overblik, man kan gå igennem på skærmen, og det kan ligge sammen med de udvendige data. Kameraet er en Pro3, som måler rummene med LiDAR og rammer centimeterniveau.
Det er især relevant for skoler, plejecentre og kulturbygninger, hvor indvendig dokumentation efterspørges. Se, hvad en scanning omfatter, på siden om Matterport-scanning af ejendomme.
Tabellen viser de leverancer, en digital tvilling typisk består af. Ikke alle skal med på alle ejendomme. Vælg efter, hvad dataene skal bruges til.
| Leverance | Hvad det er | Bruges til |
|---|---|---|
| Ortofoto | Målfast billede oppefra, ca. 1 cm/pixel | Arealer, kortgrundlag, overblik over hele matriklen |
| 3D-model og punktsky | Rumlig model af bygning og terræn | Højder, tagform, volumen og enkle mål |
| Inspektionsbilleder | Stedfæstede billeder af tag og facade | Skadesregistrering og dokumentation over tid |
| Arealkort | Opmålte og klassificerede flader | Grønne driftsaftaler, vinterkort og genudbud |
| Termiske billeder | Varmebilleder fra en separat flyvning | Kuldebroer, fejlisolering og fugt under tagpap |
| Matterport-scanning | Indvendigt 3D-overblik i centimeterniveau | Rum, adgangsforhold og indvendig tilstand |
Bemærk den næstsidste række. Varmebilleder er et tilvalg med sine egne forhold, ikke et lag der følger med af sig selv.
En tvilling er kun værd at betale for, hvis den bliver brugt. Herunder er de fire opgaver, hvor den oftest gør en forskel i en kommune eller en boligorganisation.
Planlagt vedligehold bygger på en vurdering af tilstanden. Den vurdering bliver bedre, når den hviler på billeder af hele tagfladen frem for på stikprøver. Og den bliver lettere at forsvare, fordi grundlaget kan vises frem.
I den almene sektor er kravet konkret. Landsbyggefonden oplyser, at en ekstern gransker hvert femte år skal vurdere, om vedligeholdelses- og fornyelsesplanerne er retvisende. Granskningen tager 20 udvalgte bygningsdele som stikprøver. Opdateret materiale gør den forberedelse kortere.
Kommunerne indberetter allerede tilstanden på deres bygninger. I Det Fælleskommunale Nøgletalssamarbejde sker det på en skala fra 1 til 5, hvor 1 er bedst. Areal, forbrug og indeklima indberettes samtidig.
En karakter kræver et grundlag. Ensartede billeder på tværs af porteføljen gør karakteren nemmere at give og nemmere at forklare i et udvalg.
Grønne driftsaftaler bliver ofte skrevet på gamle tal. Med opmålte flader fra en flyvning kender I det rigtige areal, før en aftale skal i genudbud. Det samme kort kan bruges til at vise, hvilke stier og pladser der skal ryddes først om vinteren. Se, hvordan det bygges op, under arealregistrering af grønne arealer.
Et udbud bliver bedre af mængder end af skøn. Er tagfladen målt op, og er skaderne stedfæstet, kan opgaven beskrives præcist. Tilbuddene bliver dermed lettere at sammenligne, fordi de regner på det samme.
En tvilling, ingen åbner, er spildt, og derfor skal dataene kunne læses af de systemer, driften bruger i forvejen. B3D kobler data til Dalux, DBD og NTI FM samt til GIS-systemer.
Hvor let koblingen er, afhænger af det konkrete fagsystem, så afklar spørgsmålet i tilbudsfasen frem for bagefter. Emnet er foldet ud i artiklen om at koble dronedata til facility management.
Fordi alle data er stedfæstet, kan de lægges ind som lag i et kortmiljø, kommunen allerede har. Så slipper I for at holde to sandheder om den samme matrikel. Baggrunden står i artiklen om GIS-integration af dronedata.
Økonomien består af to dele. Der er selve indsamlingen, og der er adgangen til dataene bagefter. De to dele bør holdes adskilt i budgettet, fordi den ene er en engangspost og den anden er løbende.
Selve droneflyvningen til 2D- og 3D-kortlægning koster i de fleste tilfælde 5.000-10.000 kr. per ejendom. Skal flader også måles op og klassificeres, kommer der et tillæg fra ca. 2.000 kr. Derefter afhænger prisen af omfanget og ejendommens størrelse.
Adgangen til platformen er en abonnementspost. B3DCloud koster 2.500 kr. plus moms om året for op til fire ejendomme i indeks 2026, og beløbet stiger gradvist med antallet af ejendomme. Skal det indvendige med, ligger en Matterport-scanning af en mindre enhed på 3.500-5.000 kr. For en hel bygning er spændet 5.000-25.000 kr. i de fleste tilfælde.
Skal taget også have varmebilleder, er termisk inspektion med rapport en større post på 10.000-20.000 kr. Prisspændene falder med antallet af ejendomme. Ved en rammeaftale, der omfatter et større antal ejendomme, ligger rabatten på 30-50 %.
Ved få ejendomme går der normalt 2-4 uger fra aftale til leverance. Ved mange ejendomme skal I regne med et par måneder. En Matterport-scanning er normalt klar inden for 24 timer.
Beboede ejendomme skal varsles. Beboerne skal have rimelig tid til at se varslingen, så de første cirka 14 dage går med det, og den tid bør ligge i tidsplanen fra begyndelsen.
I behøver ikke tage hele porteføljen på én gang. Vælg et afgrænset område med kendt historik, og se, hvordan dataene bliver brugt i praksis, inden resten af porteføljen kobles på.
Mariagerfjord Kommune har taget skridtet til hele porteføljen, og forløbet er beskrevet i casen om, hvordan Mariagerfjord Kommune digitaliserer alle ejendomme. B3D har digitaliseret over 5.000 ejendomme siden 2016.
Det afhænger af, hvad dataene bruges til. Arealkort til grønne aftaler skal opdateres, når arealerne ændrer sig, mens tagdokumentation følger vedligeholdelsesplanens rytme.
Aftal frekvensen ud fra formålet frem for ud fra en fast regel. Ruten er gemt, så en gentagelse er en mindre opgave end den første flyvning.
Dataene tilhører jer, og de kan leveres i almindelige filformater, som kan bruges uden for platformen. Afklar altid det punkt, før en aftale skrives under.
Bed konkret om, hvilke formater der kan eksporteres, og om historikken følger med. Det er et rimeligt krav til enhver leverandør af ejendomsdata.
Nej. Tvillingen er et dokumentationsgrundlag, ikke en faglig vurdering. Den dækker flader, som en rådgiver ellers ikke kan komme til, og gør vurderingen bedre.
Indvendige konstruktioner, tagrum og skjulte installationer kræver stadig, at nogen går derind. Brug tvillingen til at prioritere, hvor det er værd at bruge timerne.
Typisk ejendomschefen, driftslederen og den, der skriver udbuddene. De tre har brug for det samme grundlag, men bruger det til hver sit formål.
Giv adgang til alle tre fra start. Ellers ender materialet hos den ene, der bestilte det, og så bliver det ikke brugt igen.
Ja. Beboede ejendomme varsles, og beboerne skal have rimelig tid til at se varslingen. Regn med cirka 14 dage, før flyvningen kan gennemføres.
Det er også god skik. KL peger selv på, at droneflyvning kan opleves som overvågning, og en kort besked forebygger den bekymring.
Ja. En Matterport-scanning af det indvendige kan ligge på samme adresse som ortofoto, 3D-model og inspektionsbilleder. Så er hele ejendommen dækket ude og inde.
Det giver mest mening på ejendomme, hvor rum og adgangsforhold skal dokumenteres. Se mulighederne under indvendig digitalisering af ejendomme.
Overvejer I at komme i gang? Se, hvordan en digital tvilling af jeres ejendomme kan skrues sammen, og start eventuelt med et afgrænset område frem for hele porteføljen.
De fleste kommunale ejendomme ligger på niveau 1 eller 2 – og det er ofte nok. Se hvilket niveau der giver mest for pengene, og hvad der typisk går galt.
Ortofoto, grønne arealer, vinterkort og inspektionsbilleder samlet i én portal. Se hvad B3DCloud koster, hvad data bruges til, og hvordan I kommer i gang.
