Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., lok H1.39, 8960 Randers SØ
Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., lok H1.39, 8960 Randers SØ
De fleste kommuner og boligorganisationer mangler ikke en fuld BIM-model. De mangler at vide, hvor stort taget er, hvordan det ser ud lige nu, og hvor grænsen for det grønne areal går. Et BIM-alternativ er den model, der svarer på netop det. Bygningen skal ikke modelleres om først.
Denne artikel handler om, hvorfor fuld BIM sjældent kan betale sig i almindelig drift, og hvad man kan bruge i stedet. Kernen er enkel. Man får en simpel 3D-model af sin bygning uden at gøre det hverken kompliceret eller dyrt. Undervejs viser vi, hvad de 80 % dækker, og hvad de ikke dækker.
| Hvad de 80 % dækker | Geometri, tilstand og placering. Det er de data, driften bruger hver uge. |
| Hvad de ikke dækker | Installationer, materialelag og bygbarhed. Skal der projekteres en ombygning, rækker modellen ikke. |
| De 5 % er et erfaringstal | Tallet stammer fra egne opgaver og er ikke en målt størrelse. Det er forholdet, der er pointen, ikke decimalerne. |
| Prisen på grundlaget | Selve droneflyvningen til 2D- og 3D-kortlægning koster 5.000-10.000 kr. i de fleste tilfælde. Adgang til B3DCloud koster 2.500 kr. plus moms om året for op til fire ejendomme. |
| Nøjagtighed | Opløsningen er cirka 1 cm pr. pixel, og præcisionen ligger normalt inden for 2 cm. Der flyves med RTK-GNSS. |
| Tid | Ved få ejendomme går der normalt 2-4 uger. Ved mange ejendomme skal I regne med et par måneder. |
Fuld BIM er skabt til at bygge med, ikke til at drifte med. Modellen skal bære installationer, materialelag og bygbarhed, fordi den skal kunne bruges af projekterende og udførende. Driften bruger en brøkdel af det indhold. Resten koster stadig at lave.
En BIM-model er et projekteringsværktøj. Den beskriver, hvordan bygningen skal bygges, og hvordan fagene griber ind i hinanden. Det er værdifuldt i en byggesag. I den daglige drift er spørgsmålene anderledes enkle: Hvor stort er taget? Hvornår så vi sidst på det? Hvad fandt vi?
En tilstandsvurdering hviler på nogle få oplysninger: bygningsdelens tilstand, omfanget af skaden og dens placering på ejendommen. Det er registreringer, ikke en komplet fagmodel. Alligevel er det dem, budgetterne og prioriteringerne bygger på år efter år.
En BIM-model er kun rigtig den dag, den bliver afleveret. Bliver der skiftet tag, sat solceller op eller flyttet et skur, skal modellen rettes. Sker det ikke, taber den værdi støt. Så bruger driften den ikke længere, og så var pengene brugt på en fil.
Et fotografisk grundlag har den modsatte egenskab. Det er en registrering af en dato. Flyves ejendommen igen, får I et nyt lag oven på det gamle, og udviklingen bliver selve pointen. Det er den mekanik, en platform som B3DCloud er bygget op om.
Det praktiske problem er ofte enklere endnu. For en ejendom fra 1972 findes der ingen BIM-model. Der findes måske et sæt tegninger, som ikke længere passer på bygningen. At skabe modellen fra bunden kræver en fuldstændig opmåling af ejendommen, indvendigt som udvendigt.
Netop dér bliver valget reelt. Enten bruges der et projektbudget på at genskabe noget, der aldrig har eksisteret digitalt. Eller også registreres bygningen, som den er, og driften får et grundlag med det samme. Vi har digitaliseret over 5.000 ejendomme siden 2016, og det er næsten altid det andet, driften har brug for.
De 80 % er ikke 80 % af en BIM-model målt i filstørrelse eller objekter. Det er de data, driften faktisk bruger, holdt op mod alt det, en fuld model indeholder. Tre ting dækker langt det meste: geometri, tilstand og placering.
Geometri er mål og former. Tagets areal og fald, facadens højde, terrænets kurver, arealet af de grønne flader. Det er grundlaget for budgettering, udbudsmateriale og aftaler med driftsleverandører.
Tilstand er, hvordan bygningen ser ud netop nu. Revner, forskudte tagsten, bobler i tagpap, defekte inddækninger, begroning. Det er billeddokumentation, ikke en teoretisk model.
Placering er, hvor tingene er. Hvert billede er stedfæstet, så en skade kan findes igen uden at nogen skal lede. Det er også dét, der gør, at data kan lægges oven på kommunens egne kort som et dronekort i GIS-systemet.
Her er det ærlige forbehold. En dronebaseret model kender ikke bygningens indre. Den ved intet om rør, ventilation, el eller konstruktioner bag overfladen. Den kender ikke materialelagene i en tagopbygning, og den siger intet om, hvordan noget skal bygges.
Skal I projektere en ombygning, dimensionere en installation eller regne på en tagkonstruktion, skal der en rigtig fagmodel til. Så er det BIM-modellering, opgaven kalder på, og ikke et alternativ til den. De 20 %, der mangler, er små i mængde og store i betydning, når man endelig får brug for dem.
De 5 % er et erfaringstal. Det bygger på, hvad vi har set opgaver koste hos kunder, der har fået et tilbud på begge dele. Det er ikke en målt størrelse, og det er ikke et gennemsnit fra en undersøgelse. Vi viser gerne regnestykket for en konkret ejendom, når bygningslisten er kendt.
Forskellen er heller ikke magi. Den kommer af, at der ikke opmåles indvendigt, ikke modelleres fag, og ikke bruges tid på et indhold, driften ikke skal bruge. Samtidig fordeles opstart og kørsel på mange ejendomme ad gangen. Læs mere om, hvad forskellen mellem dronedata og traditionel opmåling reelt består i.
Leverancen består af nogle få, genkendelige dele. Et ortofoto, som er et målfast luftbillede af hele ejendommen. En 3D-model af bygning og terræn. Et sæt stedfæstede billeder af tagflader og facader. Og en platform, det hele kan tilgås fra.
De to begreber forveksles konstant, og forskellen betyder noget. Opløsning er, hvor små detaljer billedet kan vise. Den ligger på cirka 1 cm pr. pixel for ortofoto og 2D-kort. Præcision er, hvor rigtigt en måling sidder i landskabet. Den ligger normalt inden for 2 cm.
Der flyves med RTK-GNSS, og der bruges ikke fastpunkter på terræn. Det rækker fint til arealer, tilstandsvurdering, vinterkort og udbudsmængder. Det erstatter ikke en projekteringsopmåling. Hvorfor det skel er værd at holde, er foldet ud i artiklen om præcision i kortdata.
Dronen kan ikke se ind i bygningen. Skal indersiden med, sker det med en Matterport-scanning, der giver et rum, man kan gå igennem i browseren. En mindre enhed koster 3.500-5.000 kr., og en hel bygning ligger typisk på 5.000-25.000 kr.
Kombinationen af ude og inde er dét, der kommer tættest på en digital kopi af ejendommen i drift. Materialet leveres normalt inden for 24 timer efter scanningen. Fremgangsmåden er beskrevet i guiden til Matterport-scanning som 3D-dokumentation.
Tabellen stiller de tre valg op, som en ejendomsafdeling reelt står med. Rækkerne er valgt, så de svarer til de spørgsmål, der stilles i en budgetdrøftelse.
| Parameter | Fuld BIM-model | Simpel 3D-model fra drone | Tegninger og noter |
|---|---|---|---|
| Indhold | Geometri, installationer, materialelag, bygbarhed | Geometri, tilstand og placering | Det, nogen har husket at skrive ned |
| Findes for gamle ejendomme | Sjældent — skal skabes fra bunden | Ja, laves ved en overflyvning | Ofte, men sjældent retvisende |
| Prisniveau | Projektbudget | 5.000-10.000 kr. for flyvningen i de fleste tilfælde | Ingen direkte udgift |
| Tid til leverance | Måneder | 2-4 uger ved få ejendomme | Ligger i arkivet |
| Opdatering | Kræver, at nogen retter modellen | Ny flyvning giver et nyt lag | Sker sjældent |
| Egner sig til | Ombygning og projektering | Drift, tilsyn, udbud og budget | Historik og baggrund |
| Skalerer til en portefølje | Nej, prisen følger antallet | Ja, enhedsprisen falder | Ikke ensartet |
Læg mærke til sidste række. Det er dér, forskellen bliver stor for en kommune med hundrede bygninger. Ved en rammeaftale, der omfatter et større antal ejendomme, ligger rabatten på 30-50 %.
Grundlaget er billigere, end de fleste tror, og det er derfor, sammenligningen med BIM overhovedet giver mening. Prisen deler sig i tre poster: flyvningen, eventuelle tillæg og adgangen til materialet bagefter.
Selve droneflyvningen til 2D- og 3D-kortlægning koster 5.000-10.000 kr. i de fleste tilfælde. Skal der måles op og klassificeres oven i flyvningen, for eksempel på grønne arealer, kommer der et tillæg fra cirka 2.000 kr. Derefter afhænger prisen af omfanget og ejendommens størrelse.
Skal materialet ligge tilgængeligt året rundt, koster B3DCloud 2.500 kr. plus moms om året for op til fire ejendomme i indeks 2026. Beløbet stiger gradvist med antallet af ejendomme. Ydelserne kan sammensættes frit, og et overblik står på siden om B3D’s ydelser.
Her skal en udbredt misforståelse ryddes af vejen. Termiske billeder er ikke en del af en almindelig droneflyvning. Termisk kræver temperaturforskel og flyves om natten i vinterhalvåret, mens visuel optagelse kræver dagslys. Det er derfor to flyvninger.
De kan aftales under samme opgave, så mobiliseringen deles, men de er to poster i budgettet. Termisk inspektion med rapport koster 10.000-20.000 kr. Solcelleinspektion er undtagelsen fra vinterreglen, fordi panelerne skal producere strøm, før en fejl kan ses.
Ved få ejendomme går der normalt 2-4 uger fra aftale til leverance. Ved mange ejendomme skal I regne med et par måneder. Det er planlægningen og vejret, der styrer, ikke databehandlingen.
Beboede ejendomme skal varsles først. Beboerne skal have rimelig tid til at se varslingen, så de første cirka 14 dage går med det. Læg det ind i tidsplanen fra begyndelsen, så leverancen ikke lander efter en frist, den skulle have understøttet.
En model, der kun kan åbnes i ét program, er den samme fælde som en BIM-model i en specialistlicens. Derfor er formatet vigtigere end modellen. Data skal kunne læses af de systemer, driften allerede betaler for.
Molio, byggeriets fælles videnorganisation, udgiver de IKT-værktøjer, en bygherre kan stille formelle krav til digitale leverancer med. IKT-specifikationen A102 fastlægger de digitale ydelser som en del af aftalegrundlaget, og A104 sætter rammen for mappestruktur, filnavngivning og metadata.
Brug det. Skriv i aftalen, hvilke filer I skal have, i hvilket format, og hvordan de navngives. Molio har også anvisningen A845 Data til drift, som med aktivitets- og registreringsark beskriver, hvilke driftsdata der skal indsamles og struktureres.
Skal en tagflade kunne genkendes på tværs af systemer, skal den hedde det samme alle steder. Molios CCS-klassifikation er en gratis dansk struktur, der afløser SfB og DBK og gør det muligt at udveksle bygningsdata entydigt. B3D leverer ikke CCS-koder, men systemet er værd at kende, når kravene til leverancen skrives.
I praksis kobles dronedata til Dalux, DBD og NTI FM samt til GIS-systemer. Hvor let koblingen er, afhænger af jeres eget fagsystem, og det bør afklares i tilbudsfasen. Emnet er behandlet i artiklen om at koble dronedata til facility management.
Kravene findes i forvejen, og det er ofte den letteste vej til en bevilling. Kommunerne indberetter vedligeholdelsestilstand i Det Fælleskommunale Nøgletalssamarbejde på en karakterskala fra 1 til 5, hvor 1 er bedst. Ensartede billeder gør karakteren lettere at forsvare.
I den almene sektor er kravet endnu mere konkret. Landsbyggefonden oplyser, at en ekstern gransker hvert femte år skal vurdere, om vedligeholdelsesplanerne er retvisende, og at granskningen gennemgår 20 udvalgte bygningsdele. Opdaterede billeder gør forberedelsen kortere. Det er også emnet i artiklen om dronedata i boligorganisationer.
Der findes opgaver, hvor svaret er en rigtig BIM-model. Skal der bygges nyt, er modellen en del af byggesagen, og så er den ikke en ekstraudgift. Skal der laves en større ombygning, skal fagene kunne ses sammen.
Det samme gælder, når en installation skal dimensioneres, eller når en konstruktion skal beregnes. Her er en fotografisk registrering ikke nok, og den skal heller ikke sælges som om. Et BIM-alternativ er et valg for driften. Det er ikke et argument mod projektering.
Start afgrænset. Vælg ti til tyve bygninger, hvor I kender vedligeholdelseshistorikken, og brug resultatet til at kalibrere vedligeholdelsesplanen. Så ser organisationen både formatet og arbejdsgangen, inden hele porteføljen kobles på.
Første trin er at vælge bygningerne. Prioritér de ejendomme, der har den største risikoprofil og de dyreste tagflader. Det er også dem, hvor et opdateret datagrundlag flytter mest i budgettet.
Andet trin er at aftale leverancen. Beskriv filformater, navngivning og hvem der skal have adgang. Bed om et eksempel på materialet, før I skriver under.
Tredje trin er den samlede aftale. Når metoden er afprøvet, giver det mening at prissætte hele bygningsmassen på én gang, fordi det er dér, mængderabatten slår igennem. Baggrunden er beskrevet i artiklen om digitalisering af kommunale ejendomme i praksis.
Det er en simpel 3D-model og et fotografisk grundlag, der dækker de data, driften bruger: geometri, tilstand og placering. Det er ikke en fagmodel med installationer og materialelag.
Formålet er at give en ejendomsafdeling et arbejdsgrundlag hurtigt og til en pris, der kan bæres af et driftsbudget. Skal der projekteres, er en rigtig BIM-model stadig det rigtige valg.
Kun til de indledende overvejelser. Modellen viser udvendig geometri og tilstand med en præcision normalt inden for 2 cm, og det rækker til at afklare omfang og indhente tilbud.
Selve projekteringen kræver en opmåling og en fagmodel. Brug modellen til at beslutte, om ombygningen skal i gang, ikke til at tegne den.
Knyt frekvensen til det, materialet skal bruges til, frem for til en fast kadence. Skal grundlaget bære en vedligeholdelsesplan eller en granskning, følger opdateringen den rytme.
Derudover flyves der efter behov: efter en storm, før et udbud eller når bygningsmassen har ændret sig. En ny flyvning lægger sig oven på den gamle som et nyt lag.
Adgang til B3DCloud koster 2.500 kr. plus moms om året for op til fire ejendomme i indeks 2026. Beløbet stiger gradvist med antallet af ejendomme.
Det er den post, der gør forskellen på en leverance og et grundlag. En rapport i en mappe bliver sjældent åbnet igen, og så skal registreringen laves om næste gang.
Nej. De fleste starter udvendigt, fordi tag og facade er de dyreste bygningsdele at tage fejl af. Indvendig scanning kan lægges til senere på de ejendomme, hvor der er et konkret behov.
Behovet for indvendig dokumentation opstår typisk ved udlejning, ombygning, forsikringssager eller i teknikrum og beskyttelsesrum, hvor adgangen er besværlig.
Platformen åbnes i en browser, så der skal ikke installeres software hos jer. Det, IT skal tage stilling til, er adgange og koblingen til jeres eget kort- eller driftssystem.
Afklar den kobling i tilbudsfasen. Graden af åbenhed i et fagsystem kan ikke vides udefra, og det er billigere at finde ud af før leverancen end efter.
Overvejer I at komme i gang? Se, hvordan en udvendig digitalisering af jeres ejendomme kan skrues sammen, og start eventuelt med en afgrænset pilot på ti til tyve bygninger.
De fleste kommunale ejendomme ligger på niveau 1 eller 2 – og det er ofte nok. Se hvilket niveau der giver mest for pengene, og hvad der typisk går galt.
Ortofoto, grønne arealer, vinterkort og inspektionsbilleder samlet i én portal. Se hvad B3DCloud koster, hvad data bruges til, og hvordan I kommer i gang.
