Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., lok H1.39, 8960 Randers SØ
Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., lok H1.39, 8960 Randers SØ
Hvert femte år skal en uvildig byggesagkyndig se jeres vedligeholdelses- og fornyelsesplaner efter i sømmene. Granskeren skal vurdere, om planerne er retvisende, og om de omfatter de aktiviteter, der faktisk er nødvendige.
Det er en god ordning. Men den afslører også noget ubehageligt for mange afdelinger: planen bygger på et skøn, ingen længere kan redegøre for. Nogen kiggede på taget i 2019, skrev et tal, og siden har ingen efterprøvet det.
Denne guide handler ikke om selve granskningen. Den handler om, hvad I bør have liggende, når den kommer — og hvordan et ordentligt datagrundlag flytter samtalen med rådgiveren fra påstand til dokumentation.
Granskningen sker hvert femte år og gennemgår 20 udvalgte bygningsdele. Den foregår som systematiske stikprøver, ikke som en fuld gennemgang af hele afdelingen. Landsbyggefonden finansierer de første to runder.
Det, der granskes, er planen — ikke bygningen. Spørgsmålet er, om planen er retvisende. En plan uden dokumentation bag er svær at forsvare, uanset om tallene tilfældigvis passer.
I har seks måneder til at kommentere. Rapporterne er foreløbige arbejdsdokumenter, indtil Landsbyggefonden har evalueret dem. Har I materiale, der modsiger en vurdering, er det i det vindue, det skal frem.
Dokumentation er jeres argument, ikke rådgiverens. Når afdelingen selv har billeder og målinger, bliver dialogen med rådgiveren en faglig samtale mellem to parter, der ser det samme.
Det tager tid at bygge et grundlag. Den første gennemgang viser tilstanden. Den anden viser udviklingen — og det er udviklingen, der gør en plan troværdig.
Alle afdelinger i almene boligorganisationer skal have deres vedligeholdelses- og fornyelsesplaner gransket af en uvildig byggesagkyndig hvert femte år. Granskeren gennemgår 20 udvalgte bygningsdele som en systematisk række af stikprøver.
Formålet er ikke at fange nogen i noget. Det er at sikre, at de henlæggelser, beboerne betaler til, svarer til det, bygningerne faktisk kommer til at kræve. En plan, der er sat for lavt, betyder en huslejestigning senere, som ingen har set komme.
Landsbyggefonden finansierer de første to runder. Resultaterne registreres i DCAB, Det Centrale Almene Bygningsregister, som også bruges til energimærkning og energiforbrugsdata.
Rapporterne er foreløbige, indtil fonden har evalueret dem, og I har seks måneder til at kommentere. Det er værd at holde fast i — den frist er jeres mulighed for at lægge dokumentation på bordet.
Granskeren vurderer to ting: om planen er retvisende, og om den omfatter de nødvendige aktiviteter. Det lyder enkelt, men det er to forskellige spørgsmål.
Er planen retvisende? Passer restlevetiderne med bygningsdelenes faktiske tilstand? En tagflade, der er sat til at holde til 2034, skal helst se ud som en tagflade, der holder til 2034.
Omfatter den det nødvendige? Er der bygningsdele, planen slet ikke nævner? Facader, altaner, kældre og udearealer er dem, der oftest mangler, fordi de ikke fejler noget lige nu.
Begge spørgsmål besvares lettest med materiale. Et tal uden belæg kan diskuteres; et billede fra sidste år kan efterprøves.
Der findes efterhånden en fælles faglig ramme for, hvordan tilstand registreres. Bygherreforeningens standardmetode til tilstandsvurdering fra 2025 beskriver en ensartet tilgang til at indsamle og strukturere data, så de kan bruges direkte i planlægningen. Det er et godt sted at hente strukturen fra.
Tag, facader og de overgange, der ligger imellem dem, er de bygningsdele med de største beløb i planen. De er også dem, der er sværest at vurdere fra jorden.
En bygningsinspektion med drone giver systematiske billeder af hele klimaskærmen på én dato. Skal tagfladerne stå for sig, gennemgår vi dem ved taginspektion med drone, hvor også tagrender og nedløb kommer med. Skal facaderne ses særskilt, tager vi dem flade for flade ved facadeinspektion — revner, fuger, altaner og vinduespartier.
Er det restlevetiden på taget, der er til diskussion, er en tagvurdering det, der kommer tættest på granskerens eget spørgsmål. Den er bygget op om netop den vurdering: hvor langt er tagfladen, og hvor længe holder den endnu.
Ovenstående giver et rigtigt godt indblik i klimaskærmens tilstand. Ofte ser vi at det gør en stor forskel, at materialet bliver målfast, så man kan måle et vindue, højden på en bygning, tagets areal mv – Derfor giver det oftest mening at koble en udvendig digitalisering med 3D model af klimaskærmen på.
På facadesiden er det sjældent ét tal. Planen rummer typisk flere selvstændige poster — fugerne, murværket bag dem, altanerne og de inddækninger og sålbænke, der sidder omkring vinduerne. De har hver sin restlevetid, og de er netop de poster, der oftest sættes på skøn, fordi ingen kommer tæt nok på til at se, hvordan de har det. En facadeinspektion med drone giver billeder af hver enkelt flade i den opløsning, vurderingen kræver — også på de øverste etager, hvor en gennemgang fra jorden reelt stopper.
Fugt, kuldebroer og svigtende isolering optræder ofte i planen som en post, ingen kan dokumentere. En termisk inspektion gør dem synlige og målbare.
Bemærk, at det er en selvstændig opgave. Termografi kræver temperaturforskel og flyves i den kolde årstid eller i timerne før solopgang — den kan ikke laves samtidig med den visuelle gennemgang.
Trapperum, kældre og fællesarealer indgår i planen, men dokumenteres sjældent. Skal de med, giver indvendig digitalisering et grundlag, der kan gås igennem fra en skærm frem for ved en rundvisning.
Her ligger den reelle gevinst, og den overses tit.
Når afdelingen selv har materialet, skifter samtalen karakter. I stedet for at tage imod en vurdering, kan I spørge ind til den: her er billederne af den tagflade, hvad ser du, som gør, at du sætter restlevetiden til otte år?
Det er ikke mistillid til rådgiveren. Det er, at to parter kigger på det samme, og at afdelingen kan følge med i, hvad der ligger bag tallene. I de forløb, vi har været med i, er det dét, der har flyttet mest — ikke selve billederne, men at bestyrelsen kunne deltage i en faglig samtale på lige fod.
Materialet er samtidig jeres, ikke rådgiverens. Skifter I rådgiver, følger dokumentationen med. Det er værd at have med i overvejelsen, når man beslutter, hvem der skal indsamle den.
Ikke måneden før granskningen. Hav mindst én gennemgang før granskningen – Værdien af dokumentation stiger med antallet af gennemgange, og det tager tid at bygge op.
Den første gennemgang viser, hvordan bygningerne ser ud nu. Den anden, et eller to år senere, viser hvor hurtigt noget udvikler sig. Det er den udvikling, der gør en restlevetid troværdig — og den kan ikke fremskaffes med tilbagevirkende kraft.
Et fornuftigt sted at starte er de bygningsdele med de største beløb i den nuværende plan. Er der afsat mange penge til tagudskiftning i 2029, er taget dét, der skal dokumenteres først.
Har afdelingen lige afsluttet en renovering, er der et spor mere at holde øje med. Manglerne fra 1- og 5-årsgennemgangen hører hjemme i planen, og den dokumentation findes allerede. Skal planen omvendt omsættes til et projekt, er forregistrering det, der fastholder tilstanden, inden håndværkerne går i gang — og det er svært at gøre bagefter.
Hvordan I kommer fra enkeltopgaver til systematisk drift, har vi beskrevet i artiklen om datadrevet vedligeholdelsesplanlægning.
Den erstatter ikke granskeren. Vurderingen af restlevetid er en byggeteknisk bedømmelse, og den skal en fagperson foretage. Materialet er grundlaget, ikke svaret.
Den fritager jer ikke for planen. Billeder er ikke en vedligeholdelsesplan. De er det, planen kan bygges på og efterprøves imod.
Den viser ikke alt. Almindelige billeder viser overflader. Fugt i en konstruktion, råd i et spær eller korroderet armering kræver andre metoder — og nogle af dem kræver, at nogen kommer fysisk til.
Den afgør ikke en uenighed alene. Den flytter diskussionen fra hukommelse til noget, begge parter kan se på. Det er som regel nok, men det er ikke det samme som at få ret.
Hvert femte år. En uvildig byggesagkyndig vurderer, om vedligeholdelses- og fornyelsesplanerne er retvisende og omfatter de nødvendige aktiviteter.
Granskningen gennemgår 20 udvalgte bygningsdele som systematiske stikprøver. Landsbyggefonden finansierer de første to runder.
I har seks måneder til at kommentere. Rapporterne er foreløbige arbejdsdokumenter, indtil Landsbyggefonden har evalueret og kvalitetssikret dem.
Det er i det vindue, dokumentation betaler sig. En kommentar med billeder og datoer vejer tungere end en, der bygger på, hvad nogen mener at huske.
Dem med de største beløb i den nuværende plan. Er der afsat mange penge til tagudskiftning om få år, er taget det, der skal efterprøves først.
Derefter facader og altaner, som er de poster, der oftest mangler helt, fordi de ikke fejler noget synligt i dag. Se, hvad en taginspektion og en facadeinspektion hver især dækker.
Det afhænger af, hvad den bruges til. BL beskriver sondringen mellem almindelig vedligehold og planlagt vedligehold og fornyelse, altså konto 115 og 116.
Tag den drøftelse med jeres administration, inden opgaven bestilles. Det er ofte dét, der afgør, om noget kan sættes i gang i år eller først til næste budget.
Afdelingen, når I selv har bestilt det. Det betyder, at det følger med, hvis I skifter rådgiver eller administrator.
Aftal formaterne på forhånd. AlmenNet, Byggeskadefonden og Landsbyggefonden har udarbejdet paradigmer for digital aflevering i åbne filformater, og det er en fornuftig ramme at læne sig op ad.
Taginspektion og facadeinspektion ligger hver vejledende på 5.000-10.000 kr. pr. ejendom ekskl. moms. Ved flere bygninger i samme aftale falder prisen pr. bygning.
Se hvad en droneinspektion koster for de enkelte ydelser. Holdt op mod de beløb, en enkelt post i planen flytter, er det en lille udgift.
Granskningsordningen omfatter afdelinger i almene boligorganisationer. Mange kommuner ejer eller administrerer selv almene ældre- og plejeboliger, og de har det samme behov for et dokumenteret grundlag.
Om selve granskningspligten rækker ind over kommunalt ejede almene boliger, bør I få bekræftet hos Landsbyggefonden eller jeres administration. Behovet for dokumentation er det samme uanset svaret.
Har I granskning inden for de næste par år?
Så er det nu, grundlaget skal bygges. Vi starter typisk med de bygningsdele, der fylder mest i planen, og udvider derfra.
Punktsky fra stativ eller fotogrammetri fra luften? Se hvad hver metode kan, hvor de fejler — og hvordan de to lægges sammen til én model.
Kommunernes model vægter klimaskærmen 50 procent og siger, at 80 procents nøjagtighed er nok. Se hvad det betyder for jeres datagrundlag.
