Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., lok H1.39, 8960 Randers SØ
Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., lok H1.39, 8960 Randers SØ
Kommunerne har fået et fælles sprog for, hvor slidt en bygning er. Nøgletalssamarbejdets model giver hver bygning en karakter fra 1 til 5, og den karakter kan sammenlignes på tværs af kommuner.
Det interessante ligger i vægtningen. Halvdelen af karakteren kommer fra klimaskærmen — facade, tag og grundkonstruktion. Og det er den halvdel, der er sværest at se ordentligt fra jorden.
Denne guide gennemgår modellen, hvad de 50 procent dækker, og hvordan I skaffer et grundlag, der holder til den vurdering, uden at bruge et år på det.
Skalaen går fra 1 til 5, hvor 1 er bedst. Fra Ny, hvor der ikke er behov for vedligehold, til Defekt, hvor der er akut behov for udskiftning.
Udvendigt vægter 50 procent. Teknik vægter 30 og indvendigt 20. Klimaskærmen alene afgør altså halvdelen af karakteren.
Modellen siger selv, at 80 procent nøjagtighed er nok. Den er bygget til at give et beslutningsgrundlag, ikke en facitliste.
Indsamlingen er stadig manuel de fleste steder. Silkeborg brugte to dedikerede medarbejdere på et år til at vurdere omkring 600.000 kvadratmeter.
Dokumentation er grundlaget, ikke karakteren. Billeder gør vurderingen efterprøvelig; selve karakteren skal stadig sættes af en fagperson.
Modellen er udviklet i Det Fælleskommunale Nøgletalssamarbejde og godkendt af de deltagende kommuner. Den fordeler en bygnings tilstand på fem trin.
1 Ny betyder intet behov for vedligehold. 2 God kræver forebyggende vedligehold. 3 Brugt kræver både afhjælpende og forebyggende. 4 Nedslidt betyder behov for udskiftning eller genopretning snarest muligt. 5 Defekt er akut.
Karakteren samles fra tre grupper med hver sin vægt. Udvendigt tæller 50 procent og dækker facade, tag og grundkonstruktion. Teknik tæller 30 procent — vand, varme, ventilation, el og afløb. Indvendigt tæller 20 procent og dækker overflader, inventar og køkkener.
Fordelingen er ikke tilfældig. Det er klimaskærmen, der beskytter alt det andet, og det er også dér, de største enkeltbeløb i en vedligeholdelsesplan ligger. Hvordan tallene bruges videre i prioriteringen, har vi beskrevet i artiklen om datadrevet ejendomsdrift.
De tre grupper er ikke lige nemme at vurdere. Indvendigt går man rundt og kigger. Teknikken har målere, servicerapporter og driftshistorik.
Udvendigt har man jorden at stå på. Tagfladen kan ikke ses derfra, og på en toetagers institution kan den kun anes fra nabobygningen. Facadens øverste meter, inddækninger, sålbænke og altanunderside hører til samme kategori: de indgår i karakteren, men de bliver sjældent set på nært hold.
Konsekvensen er, at netop den tungest vægtede gruppe ofte er den, der hviler på det tyndeste grundlag. En bygningsinspektion med drone dækker hele klimaskærmen på én dato. Skal tagfladen ses for sig, gør vi det ved taginspektion med drone, hvor tagrender og nedløb kommer med, og facaden tages flade for flade ved facadeinspektion.
Den formulering står i modellens eget materiale, og den er værd at hæfte sig ved. Fuldstændigt formuleret lyder den, at “80 procent nøjagtighed er tilstrækkeligt for at data giver værdi”.
Det er en invitation til at komme i gang. Mange forvaltninger udskyder registreringen, fordi de forestiller sig, at den skal være komplet, før den kan bruges. Modellen siger det modsatte: et ensartet skøn på hele porteføljen er mere værd end en perfekt vurdering af tre bygninger.
Men bemærk hvad de 80 procent gælder. Det er karakteren, der må være omtrentlig. Det underliggende materiale — billeder, datoer, hvilken flade der er tale om — bør være præcist, for det er dét, der gør en vurdering efterprøvelig, når nogen spørger to år senere.
Silkeborg administrerer omkring 600.000 kvadratmeter. To dedikerede medarbejdere lavede samtlige tilstandsvurderinger over et år, og de brugte en referenceguide med billeder og beskrivelser for at holde vurderingerne ensartede. Gevinsten formuleres direkte i kommunens egen beskrivelse: vurderingerne var før subjektive og båret af fortællinger, og nu er der et fælles sprog.
Favrskov arbejder dialogbaseret med årlige møder mellem arkitekter, driftspersonale og maskinmestre, og registrerer observationerne i et fælles værktøj. Hillerød har bygget en strategi op om at prioritere bevidst frem for at reagere akut.
Fællestrækket er, at datagrundlaget skabes ved at nogen går rundt og kigger. Det fungerer, og dialogen med dem, der bruger bygningerne, er en styrke, ikke en svaghed. Men det skalerer dårligt, og det rammer netop de udvendige flader dårligst. Flere kommunale eksempler har vi samlet i artiklen om digitalisering af kommunale ejendomme i praksis.
KL’s egen teknologiprofil beskriver droner som noget, der “anvendes til at registrere skader og vurdere vedligeholdelsesbehov” på kommunale bygninger. Det er altså ikke en ny idé i kommunal sammenhæng.
Molios ConTech Lab har målt effekten. I et pionerprojekt om smart tilstandsvurdering blev en tilstandsrapport for en ejendom med 100 boliger skåret fra tre-fire arbejdsdage ned til én, når dronefotos og algoritmer erstattede manuel notering.
Tag samtidig forbeholdet med, for det er vigtigt. Samme projekt målte 60 procents præcision på selve tilstandsvurderingen og ±54 procent på levetidsforudsigelsen. Projektet siger det selv: målet var ikke at erstatte bygningssagkyndige. Dronen leverer grundlaget hurtigere og mere ensartet. Karakteren sætter mennesket.
Vær også opmærksom på, at almindelige billeder og termografi er to forskellige opgaver. En termisk inspektion finder kuldebroer og fejlisolering, kræver temperaturforskel og flyves i den kolde årstid. Den kan ikke laves samtidig med den visuelle gennemgang, og den hører hjemme i teknikgruppen frem for i klimaskærmen.
Materialet skal kunne bruges af den, der sætter karakteren. Det betyder tre ting i praksis.
Én dato pr. bygning. Hele klimaskærmen dokumenteret samme dag gør det muligt at sammenligne bygninger indbyrdes — og det er hele pointen med en fælles skala.
Genkendelig opdeling. Billederne skal kunne stedfæstes til den flade, de viser, så vurderingen kan efterprøves. Hvad en rapport bør indeholde, har vi beskrevet i artiklen om inspektionsrapport med drone.
Ét sted at ligge. Ligger materialet i B3DCloud, kan næste års gennemgang lægges ved siden af sidste års, og udviklingen bliver synlig i stedet for at skulle huskes. Skal tallene videre i et FM-system, aftales formatet fra start — det har vi beskrevet under FM-systemintegration.
Prismæssigt ligger en visuel gennemgang vejledende på 5.000-10.000 kr. pr. ejendom for taget, og det samme for facaden. De to er selvstændige poster. Ved flere bygninger i samme aftale falder prisen pr. bygning — se hvad en droneinspektion koster.
Den giver ikke en handlingsplan. En karakter fortæller, hvor slidt noget er, ikke hvad der skal gøres først. Prioriteringen er en faglig og politisk beslutning.
Den ser ikke ind i konstruktionen. Råd i et spær, fugt bag en beklædning eller korroderet armering kræver andre metoder, og nogle af dem kræver, at nogen kommer fysisk til.
Den erstatter ikke bygningssyn. Indvendigt og på teknikken er der ingen genvej. Dronen dækker den udvendige halvdel, ikke de øvrige 50 procent.
Den gør ikke tallet til en sandhed. Karakteren er en vurdering med et kendt slør på omkring 20 procent. Det er nok til at prioritere efter, og for lidt til at afgøre en tvist alene.
Det er en fælles kommunal metode til at give en bygning en tilstandskarakter fra 1 til 5, hvor 1 er bedst. Den er udviklet i Det Fælleskommunale Nøgletalssamarbejde og gør det muligt at sammenligne bygninger på tværs af kommuner.
Karakteren samles fra tre grupper med hver sin vægt: udvendigt 50 procent, teknik 30 procent og indvendigt 20 procent.
Fordi den beskytter alt det andet, og fordi de største enkeltposter i en vedligeholdelsesplan typisk ligger på tag og facade.
Det er samtidig den gruppe, der er sværest at vurdere fra jorden. Derfor er det også dér, et ensartet billedgrundlag flytter mest på troværdigheden af karakteren.
Modellen oplyser selv, at 80 procent nøjagtighed er tilstrækkeligt til, at data giver værdi. Det er et argument for at komme i gang på hele porteføljen frem for at perfektionere en enkelt bygning.
Sloret gælder karakteren. Selve dokumentationen — hvilken flade, hvilken dato — bør være præcis, så vurderingen kan efterprøves senere.
Nej. Molios pionerprojekt målte 60 procents præcision på selve tilstandsvurderingen og ±54 procent på levetidsforudsigelsen, og projektet understreger, at målet ikke var at erstatte bygningssagkyndige.
Det, dronen flytter, er tidsforbruget på indsamlingen. Samme projekt skar en tilstandsrapport for 100 boliger fra tre-fire arbejdsdage ned til én.
Det afhænger af antal og spredning. Selve flyvningen på en enkelt ejendom er en kort opgave, og flere bygninger i samme område kan tages på samme dag.
Det, der oftest forlænger et forløb, er adgang og koordinering — en skole kan ikke overflyves i frikvarteret. Regn med et par ugers varsel til planlægningen.
Kommunen, når I selv har bestilt det. Det betyder, at det følger med, hvis I skifter rådgiver eller driftsleverandør.
Aftal formaterne fra start. Skal billeder og registreringer kunne læses af jeres eget FM-system om fem år, skal det stå i aftalen fra begyndelsen.
Skal jeres tilstandsvurdering opdateres?
Vi dokumenterer den udvendige halvdel, så vurderingen hviler på noget, alle kan se. Vi starter typisk med de bygninger, der fylder mest i budgettet.
Almene afdelinger skal gennem ekstern granskning hvert femte år. Se hvilken dokumentation af tag og facader der gør jeres plan lettere at forsvare.
Punktsky fra stativ eller fotogrammetri fra luften? Se hvad hver metode kan, hvor de fejler — og hvordan de to lægges sammen til én model.
