Granskningens 20 bygningsdele: 11 kan ses udefra

Hver femte år skal en almen boligafdelings vedligeholdelses- og fornyelsesplan granskes af en ekstern byggesagkyndig. Granskningen sker som stikprøver på 20 udvalgte bygningsdele.

Listen er den samme hver gang, og den er værd at kende, før interviewskemaet skal udfyldes. Her er den — og her er den pointe, der gør forberedelsen konkret: elleve af de tyve bygningsdele sidder uden på bygningen.

Denne guide går listen igennem del for del: hvad der kan dokumenteres udefra, hvad der kun kan delvist, og hvad der kræver adgang uanset hvad.

Indholdsfortegnelse

• De 20 bygningsdele
• De elleve, der sidder udenpå
• Den ene, der er delvis
• De otte, der kræver adgang
• Hvorfor to tal peger samme vej
• Sådan forløber en granskning
• Sådan forbereder I jer
• Ofte stillede spørgsmål (FAQ)

De 20 bygningsdele

Granskningen er en påkrævet ekstern undersøgelse af vedligeholdelses- og fornyelsesplanerne for alle almene boligafdelinger, og den gennemføres som en systematisk række af stikprøver. Godt 7.000 boligafdelinger er omfattet af kravet.

Landsbyggefonden har offentliggjort den samlede oversigt over de 20 bygningsdele med koder og kontonumre.

Hver bygningsdel har sin kode og sit kontonummer i den almene kontoplan:

Bemærk, at „Trappe" står to gange med hver sin konto. Konto 25 er de udvendige trapper, konto 41 er opgangstrapperne inde i bygningen. Det er en almindelig kilde til forvirring, når skemaet udfyldes.

De elleve, der sidder udenpå

Mere end halvdelen af listen kan registreres uden at nogen skal ind i en bolig eller op på et stillads. Det er ikke tilfældigt: de tunge poster i en almen vedligeholdelsesplan ligger i klimaskærmen.

Tagdækning, kvist og tagterrasse

Tagdækningen står i listen som inklusive taghætter, skotrender og ovenlys, og det er præcis de detaljer, der er svære at se nedefra og lette at se fra luften. Løse og skredne sten, blærer og åbne sømme i tagpap, mos og begroning kommer med. Kvist og tagterrasse hører til samme kontogruppe og fotograferes i samme flyvning. Det er samme fremgangsmåde som ved tag- og tagrendeinspektion med drone.

Facade, vinduer og udvendige døre

Facaden registreres etage for etage i samme opløsning hele vejen op. Revner, afskalninger, misfarvninger og fugtspor kan stedfæstes, og omfanget kan tælles. Se facadeinspektion for afgrænsningen.

På vinduer og udvendige døre gælder det ydersiden: rammer, karme, fuger og maling. Rudens tilstand, tætheden og beslagene skal stadig vurderes på stedet.

Altaner, altangange og udvendige trapper

Det er her, forskellen på metoderne er størst. Undersiden af et altandæk er dyr at nå med lift og næsten umulig at fotografere fra jorden, men den er let at flyve ind under. Revner ved indspændingen, afskalninger og rustspor kan dokumenteres direkte, og det samme gælder altangange og udvendige trapper.

Tagrender og nedløb

Bygningsdelen hedder „Opsamling" og ligger under afløb på konto 51 — men den sidder på taget. Opfyldning efter løvfald, rustne beslag og løse samlinger ses ovenfra, og det er typisk her, en fugtskade i facaden begynder.

Belægninger på terræn

Stier, parkering og adgangsarealer kan både vurderes og måles op i samme flyvning som bygningerne. Kvadratmeterne kommer med, og det er svært at forsvare en henlæggelse til belægninger, hvis ingen kender arealet — se arealregistrering og arealregistrering i almene boligafdelinger.

Elleve bygningsdele på én flyvning. Tag, kvist, tagterrasse, facade, vinduer, døre, altaner, altangange, udvendige trapper, tagrender og belægninger dækkes i samme gennemflyvning.

Den ene, der er delvis

Afløbssystemet på terræn er det eneste punkt, hvor svaret er både ja og nej. Dæksler, riste, sandfang og synlige brønde kan registreres og stedfæstes på kortet, og det er brugbart, fordi placeringen ofte er det, der mangler.

Selve ledningernes forløb og tilstand under terræn kan derimod ikke ses fra luften. Skal det med, hører det under tv-inspektion eller georadar, og dokumentationen af ledningsnettet hører under digitalisering af kloaktegninger.

De otte, der kræver adgang

Otte bygningsdele på listen kan ikke vurderes udefra, og det skal siges lige så tydeligt som det modsatte.

Installationerne — elforsyning, gas og luft, vand, varme og ventilation — ligger inde i bygningen. En flyvning siger ingenting om deres tilstand. Taghætterne til ventilationen hører ganske vist under tagdækningen og kommer med, men det er tagets side af sagen, ikke anlæggets.

Faldstammerne under afløb i bygning kræver adgang og inspektion indefra.

Opgangstrapperne på konto 41 er indvendige, i modsætning til de udvendige på konto 25.

Vægge i badeværelser og fuger er blandt de tungeste poster i mange planer — og de er alle sammen indvendige.

Det er derfor arbejdsdelingen giver mening: det udvendige dækkes hurtigt og ensartet, så tiden på stedet bruges på det, der kun kan vurderes indefra. Den samme afvejning er gennemgået i artiklen om tilstandsvurdering.

Samme opløsning hele vejen op. Facade, vinduer og altaner registreres etage for etage — også på fjerde sal, hvor stigen ikke når.

Hvorfor to tal peger samme vej

Elleve ud af tyve er 55 procent. Det er værd at holde op mod en anden opgørelse: i Nøgletalssamarbejdets model for kommunal bygningstilstand vægter de udvendige forhold omkring halvdelen af den samlede karakter.

To forskellige sektorer, to forskellige metoder, og stort set samme fordeling. Det siger noget om, hvor bygningsøkonomien faktisk ligger — og hvorfor det udvendige er det sted, hvor en systematisk registrering giver mest for pengene.

Sådan forløber en granskning

Landsbyggefonden beskriver forløbet i fem trin, og det er værd at kende, fordi det afgør, hvornår jeres eget materiale gør en forskel.

1. Granskeren henter data fra boligorganisationens it-system.
2. Granskeren besigtiger afdelingen.
3. Resultatet registreres for de 20 bygningsdele, sammen med et opdateret energimærke.
4. Boligorganisationen kommenterer på afvigelser, for eksempel fordelingen mellem vedligeholdelse, fornyelse og forbedring.
5. Der afrapporteres digitalt til styringsdialogen med kommunen.

Trin to er stedet, hvor det batter. Ligger de elleve udvendige bygningsdele dokumenteret på forhånd, bygger besigtigelsen på noget dateret frem for på det, der kunne ses fra jorden den dag. Det er også her, en tagflade på fjerde sal enten bliver vurderet eller gættet.

Og trin fem er værd at holde sig for øje: resultatet ender i styringsdialogen med kommunen. Det er ikke en intern rapport, der bliver liggende i skuffen.

Levetider og priser i registret hentes i øvrigt fra Molio, så vurderingen af restlevetid holdes op mod et brancheanerkendt grundlag. Det gør det lettere at forsvare en henlæggelse — og sværere at forsvare et skøn.

Sådan forbereder I jer

Rådet er enkelt: hav en dateret registrering af de elleve udvendige bygningsdele liggende, inden interviewskemaet skal udfyldes.

Skemaet beder om jeres vurdering. Har I billeder med dato, kan svarene henvise til noget konkret frem for til hukommelsen, og granskerens besøg bliver kortere. Vi har samlet, hvad der ellers bør ligge klar, i artiklen om hvilken dokumentation I skal have klar.

Rammen kommer fra driftsbekendtgørelsen: henlæggelserne skal hvile på en 30-årig plan, der granskes hvert femte år af en ekstern uvildig byggesagkyndig. Første runde skulle være gennemført senest 1. januar 2022, så de fleste afdelinger er nu i anden omgang — og det er dér, sammenligningen bliver interessant.

Fundene hænger på bygningen. Hvert fund er markeret dér, hvor det sidder, så gransker og rådgiver ser samme sted — og næste runde kan lægges oven på.

Ligger materialet i B3DCloud som droneinspektionsbilleder med dato, kan de to granskningsrunder sammenlignes. Udviklingen mellem to runder siger mere om restlevetid end en enkelt besigtigelse, og oplysningerne føres i forvejen videre til Det Centrale Almene Bygningsregister.

Læs også

• Datadrevet vedligeholdelsesplanlægning — fra registrering til 30-årig plan
• Dronedata i boligorganisationer — hvordan materialet bruges i driften
• Digitalisering af boligforeninger — fra papir til platform

Ofte stillede spørgsmål (FAQ)

Kilder

• Landsbyggefonden — ekstern granskning, stikprøver på 20 udvalgte bygningsdele
• Landsbyggefonden — vejledning til udnyttelse af granskningsdata, med bygningsdelskoderne
• BL — driftsbekendtgørelsen: 30-årig plan, granskning hvert femte år
• Landsbyggefonden — Det Centrale Almene Bygningsregister (DCAB)
• Landsbyggefonden — handout om granskning, med oversigten over de 20 bygningsdele og forløbet i fem trin