Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., lok H1.39, 8960 Randers SØ
Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., lok H1.39, 8960 Randers SØ
Fugt melder sig sjældent, mens den er billig at rette. Den viser sig som en plamage i et hjørne, en lugt i et soveværelse eller en beboer, der ringer for tredje gang. På det tidspunkt har vandet ofte siddet i konstruktionen i årevis. Fugtinspektion med drone vender rækkefølgen om: hele boligblokken screenes systematisk, før nogen opdager skaden indefra.
Denne guide beskriver, hvordan en termisk kortlægning af en boligblok foregår i praksis. Du får at vide, hvad varmekameraet kan se, hvornår på året og døgnet der skal flyves, hvordan beboerne varsles, og hvad et fund skal følges op med. Guiden er skrevet til driftsledere og ejendomschefer i boligorganisationer og kommuner.
| Varmekameraet måler overflader | Det registrerer temperaturforskelle på tag og facade. Fugtige felter opfører sig anderledes end tørre, og det mønster er sporet efter vand i konstruktionen. |
| Hele blokken screenes i én omgang | Tagflade og alle facader kan dækkes uden stillads og uden adgang til lejlighederne. Det gør en samlet gennemgang realistisk frem for stikprøver. |
| Der flyves om natten om vinteren | Bygningstermografi kræver, at forskellen på det, man leder efter, er så stor som muligt. Derfor lægges flyvningen i vinterhalvåret og efter mørkets frembrud. |
| Der er ingen fast graderegel | Kravet afhænger af, hvad der skal findes. Tommelfingerreglen om et bestemt antal graders forskel holder ikke fagligt. |
| Beboerne skal varsles i god tid | Der flyves over hjem, mens folk sover. De første cirka 14 dage af opgaven går med varslingen, og de skal med i tidsplanen fra begyndelsen. |
| Et fund er en indikation | Et mistænkeligt felt skal bekræftes med fugtmåling eller en byggeteknisk vurdering. Screeningen fortæller, hvor man skal kigge. |
| Prisen er kendt på forhånd | En termisk inspektion med rapport ligger på 10.000-20.000 kr. Rapporten er et tillæg til flyvningen, ikke en del af flyveprisen. |
En termisk inspektion er en gennemgang af bygningens overflader med et varmekamera. Dronen flyver et planlagt mønster over tagfladen og langs facaderne. Kameraet optager billeder, hvor hver enkelt pixel har en temperaturværdi. Bagefter tolkes billederne af en inspektør, der kender konstruktionen.
Metoden er ikke destruktiv. Der skal ikke bores, klippes op eller åbnes noget, og der skal ikke være adgang til lejlighederne. Netop derfor giver den mening på en hel boligblok. En screening af alle facader er pludselig en opgave, der kan planlægges frem for et projekt med stillads og afspærring.
Et varmekamera måler ikke fugt. Det måler temperatur på en overflade. Vand ændrer, hvordan en bygningsdel optager og afgiver varme, og den ændring kan ses. Et felt, der køler langsommere af end resten af facaden, er derfor værd at se nærmere på.
Kameraet ser heller ikke ind gennem materialer. Det ser det yderste lag. Ligger skaden dybt inde bag en tyk, velisoleret konstruktion, kan mønstret på overfladen være svagt eller helt væk. Det er en reel begrænsning, og den skal med, når forventningen sættes.
Det termiske billede lægges oven på et almindeligt billede af samme flade. Så kan man se, hvilken altangang, hvilket vinduesparti eller hvilken samling der er tale om. Et rent farvekort uden den kobling er svært at handle på, og det øger risikoen for at pege forkert.
Skimmel vokser ikke i tørre bygningsdele. Den kræver fugt over tid, og den starter typisk dér, hvor en flade er kold og våd på samme tid. Et hjørne bag en kuldebro er det klassiske sted. Når screeningen udpeger de vedvarende fugtige felter, peger den dermed også på, hvor risikoen for skimmel er størst.
Det er en risikoangivelse, ikke en konstatering. Om der faktisk er skimmelvækst, afgøres indendørs af en fagperson. Men rækkefølgen er nyttig i drift: man leder ikke længere tilfældigt, og man kommer ind i de rigtige opgange først.
Fugt er ikke én skadetype blandt mange. BUILD ved Aalborg Universitet skriver, at over halvdelen af byggeskaderne i dag kan spores tilbage til fugt. Det gør fugt til den enkeltårsag, der er mest værd at finde tidligt.
I en boligblok fra 1960’erne eller 1970’erne er de udsatte steder velkendte. Altangange, gavle, brystninger, vinduesfalse og overgangen mellem tag og facade går igen. Grundejernes Investeringsfond har samlet en publikation om kuldebroers indflydelse på klimaskærmens varmetab. Kuldebroen er både et energiproblem og et fugtproblem, fordi den kolde flade er dér, luftens fugt sætter sig.
Økonomien trækker i samme retning. BL skelner mellem almindelig vedligeholdelse på konto 115 og planlagt vedligeholdelse på konto 116, hvor der henlægges til fremtidige arbejder. En fugtskade, der findes tidligt, kan lægges ind i den planlagte kasse. Den, der findes for sent, ender som et akut arbejde.
Timingen er ikke en detalje. Den afgør, om optagelserne overhovedet kan bruges. Tre forhold styrer valget: temperaturforskellen, døgnet og vejret.
Der findes ingen fast regel om et bestemt antal graders forskel. Kravet afhænger helt af, hvad man leder efter. Princippet er enkelt: forskellen på det, man leder efter, skal være så stor som mulig. Er facaden og det, der gemmer sig bag den, lige varme, er der ikke noget at måle på.
Derfor flyves bygningstermografi om natten i vinterhalvåret. Bygningen er varm indeni, udeluften er kold, og solen har ikke rørt facaderne i mange timer. Om sommeren, midt på dagen, er billedet det modsatte. Så er det solen, der bestemmer temperaturmønstret, og fundene drukner.
Det gode inspektionsvejr er tørvejr og vindstille. Klare, kolde nætter er de bedste. Kraftig blæst køler facaden ujævnt og gør samtidig flyvningen sværere, og begge dele forringer resultatet.
Nedbør er den anden faldgrube. En våd overflade kan sløre billedet, fordi vandet på ydersiden lægger sit eget temperaturmønster hen over det, man egentlig leder efter. Derfor skal facaderne have haft tid til at tørre, inden der flyves. Læg planen med et vejrvindue på flere dage, så flyvningen kan rykkes uden at ryge ud af sæsonen. Baggrunden er beskrevet i artiklen om termisk droneinspektion i den kolde årstid.
Sidder der solceller på taget, gælder det modsatte. Panelerne skal producere for at afsløre fejl, og derfor flyves de i dagstimerne om sommeren ved høj solindstråling. Fremgangsmåden står i artiklen om solcelleinspektion med drone.
Her adskiller opgaven sig fra en almindelig taginspektion. Der flyves over hjem, og der flyves, mens folk sover. Det er ikke et problem, men det kræver, at beboerne ved besked i god tid.
Regn derfor med, at de første cirka 14 dage af opgaven går med varslingen. Beboerne skal have rimelig tid til at se den, inden dronen er i luften. Det er ikke spildtid, men en del af planlægningen, og det skal stå i tidsplanen fra begyndelsen.
En god varsling er kort og konkret. Den fortæller, hvilke nætter der flyves, hvad formålet er, og at det er bygningen og ikke beboerne, der fotograferes. Den siger også, hvor man kan henvende sig med spørgsmål.
Sæt gerne opslag i opgangene og send beskeden i de kanaler, afdelingen bruger i forvejen. Orientér driftspersonalet og en eventuel vagtordning samme dag. Så ved den, der får et opkald klokken to om natten, hvad der foregår. Selve regelgrundlaget for flyvningen er gennemgået i artiklen om dronelovgivning i Danmark, og leverandøren står normalt for zonetjek og tilladelser.
Værdien ligger i, at gennemgangen er ensartet. Flyves der tilfældigt, får man en samling billeder. Flyves der i et fast mønster, får man et grundlag, der kan sammenlignes fra gavl til gavl og fra år til år.
En systematisk gennemgang dækker tagfladen oppefra og hver facade i sin egen serie. Overlappet mellem billederne planlægges, så der ikke opstår huller mellem to serier. Vinduer, altangange og tagkanter fotograferes i samme runde. Det er de steder, hvor de fleste fund ligger.
På et fladt tag med tagpap eller membran ligger isoleringen lige under overfladen. Er der vand i isoleringen, ændrer det, hvordan fladen afgiver varme i løbet af natten. Det er dér, metoden er stærkest.
På facaden er billedet mere sammensat. Her blandes kuldebroer, utætheder, manglende isolering og indvendig varme fra lejlighederne. Fortolkningen kræver derfor kendskab til, hvordan blokken er bygget. Er der tale om et betonelementbyggeri med kendte samlinger, ved inspektøren, hvor der skal kigges først.
Det er også her, adskillelsen til den visuelle gennemgang bliver vigtig. En almindelig taginspektion med drone finder revner, løse inddækninger og stormskader på billeder i dagslys. Den er beskrevet i guiden om taginspektion med drone. De to gennemgange svarer på hver sit spørgsmål og kan ikke flyves samtidig.
Ingen af metoderne kan det hele. Tabellen viser, hvad hver enkelt er god til, og hvor de supplerer hinanden. I praksis bruges de i rækkefølge frem for hver for sig.
| Metode | God til | Begrænsning | Adgang |
|---|---|---|---|
| Termisk droneinspektion udefra | Bred screening af tag og alle facader i samme runde | Kræver nat og kold årstid; ser kun overflader | Ingen adgang til boligerne |
| Håndholdt termografi indefra | Nærbillede af en konkret mistanke i et konkret rum | Tidsforbruget vokser med hvert rum, der skal ind i | Aftale med hver beboer |
| Fugtmåling på stedet | At bekræfte eller afvise et fund med et måltal | Måler i punkter og dækker ikke en flade | Fysisk adgang til stedet |
| Visuel inspektion fra lift eller stillads | Berøring, opklip og prøvetagning | Langsom, og dækker kun det felt, man står ved | Kræver opstilling og afspærring |
| Beboerhenvendelser | Gratis og løbende signal fra hverdagen | Kommer først, når skaden er synlig indendørs | Ingen |
Rækkefølgen er som regel den samme. Dronen screener hele blokken. Derefter går en fagperson ind i de udpegede opgange med håndholdt udstyr og fugtmåler. Til sidst besluttes udbedringen. Det er billigere end at gennemgå alt manuelt, og det er mere præcist end at vente på henvendelser.
En screening skaber først værdi, når fundene bliver til opgaver. Det er her, mange forløb går i stå. Rapporten lander i en indbakke, og et halvt år senere husker ingen, hvad der stod i den.
Et afvigende felt betyder, at noget er anderledes dér. Det kan være fugt. Det kan også være en samling, en installation i væggen eller et sted, hvor isoleringen er sunket. Fortolkningen hører til hos inspektøren, og bekræftelsen hører til på stedet.
Derfor bør hvert fund i rapporten have en anbefalet næste handling. Nogle felter skal måles. Nogle skal ses efter indefra. Nogle kan sættes på vent til næste vinter og følges. Uden den prioritering står driften med en liste, ingen kan handle på.
I den almene sektor er der en fast anledning til at have styr på tilstanden. Landsbyggefonden oplyser, at en ekstern gransker hvert femte år skal vurdere, om vedligeholdelses- og fornyelsesplanerne er retvisende. Granskningen gennemgår 20 udvalgte bygningsdele som stikprøver.
En termisk gennemgang af hele blokken er et stærkt bilag til den øvelse. Den viser tilstanden på klimaskærmen med billeder og datoer frem for skøn. Sammenhængen mellem fund og plan er foldet ud i artiklen om datadrevet vedligeholdelsesplanlægning.
Termiske billeder i en mappe på et drev er tabt efter et halvt år. Materialet skal ligge et sted, hvor det kan søges frem, og hvor hvert fund er knyttet til et sted på bygningen. Ligger det i B3DCloud, kan næste vinters gennemgang lægges ved siden af den forrige.
Så kan man se udviklingen frem for øjebliksbilledet. Er feltet på gavlen blevet større? Er den reparerede tagmembran tæt nu? Det er de spørgsmål, der afgør, om en renovering kan vente. Flere eksempler fra den almene sektor står i artiklen om dronedata i boligorganisationer.
Fem fejl går igen. De koster enten datakvalitet eller tid, og de er alle til at undgå med planlægning.
At bestille inspektionen om sommeren. Solen har opvarmet facaderne ujævnt hele dagen, og det mønster overdøver det, man leder efter. Sæsonen er den kolde del af året.
Kun at flyve taget. Mange fugtproblemer i en boligblok starter i facadesamlinger, brystninger og vinduespartier. Flyves kun tagfladen, findes de ikke.
At behandle rapporten som en dom. Fundene skal verificeres, før der bestilles udbedring. Ellers risikerer man at åbne en facade det forkerte sted.
At varsle for sent. Varslingen er ikke en formalitet, når der flyves om natten over beboede boliger. Den skal ligge, før flyvevinduet åbner, ikke samtidig med det.
At blande termisk og visuel sammen. Molio, byggeriets fælles videnorganisation, regner termografering, 3D-opmåling, kortlægning og inspektion som dronens kerneanvendelser. Men de er ikke samme opgave, og de kan ikke flyves samtidig.
En termisk inspektion med rapport koster 10.000-20.000 kr. Rapporten er et tillæg til flyvningen og ikke en del af flyveprisen. Det er værd at være opmærksom på ved sammenligning af tilbud, for det er rapporten, der gør billederne brugbare.
Prisen per ejendom falder, når flere bygninger kommer med i samme runde. Ved en rammeaftale, der omfatter et større antal ejendomme, ligger besparelsen på 30-50 %. På en afdeling med flere ens blokke er det næsten altid billigere at tage dem samlet, fordi mobiliseringen er den tunge post.
Tidsplanen følger samme logik. For nogle få ejendomme er den normale leveringstid 2-4 uger fra aftale til færdigt materiale. Skal en hel portefølje med, tager det typisk et par måneder. Er ejendommene beboede, lægges de cirka 14 dages varsling oveni. Hvad der ellers driver prisen, står på siden om hvad en droneinspektion koster, og selve ydelsen er beskrevet under termisk inspektion af bygninger.
Nej, ikke direkte. Dronen ser overfladetemperaturer og kan udpege felter, hvor mønstret tyder på fugt. Skimmel inde i en konstruktion kan den ikke se.
Til gengæld kræver skimmel fugt. De udpegede felter er derfor et godt sted at begynde, når en byggesagkyndig skal undersøge sagen nærmere indendørs.
Der indhentes ikke samtykke fra den enkelte beboer, men beboerne skal varsles. Gennemgangen retter sig mod bygningens tag og facader, ikke mod personer.
Regn med cirka 14 dage til varslingen, før der flyves. Skriv i beskeden, hvilke nætter det drejer sig om, og hvad billederne skal bruges til.
For nogle få ejendomme er den normale leveringstid 2-4 uger fra aftale til færdigt materiale. Skal en hel portefølje gennemgås, tager det typisk et par måneder.
Hertil kommer varslingen af beboerne og et vejrvindue. Bestil derfor i god tid inden vinteren frem for midt i den.
Nej. Visuelle billeder kræver dagslys, mens bygningstermografi flyves om natten i den kolde årstid. De to krav udelukker hinanden.
De kan derimod aftales under samme opgave. Så deles planlægning, varsling og kørsel mellem de to besøg.
Bed om termiske billeder sammenstillet med almindelige billeder af samme flade, så hvert fund kan stedfæstes på bygningen. Bed desuden om en anbefalet næste handling for hvert fund.
Spørg også til datoen og forholdene for optagelsen. De hører med, hvis gennemgangen skal sammenlignes med næste års.
Start med en verifikation indefra. En fugtmåling og en visuel gennemgang af rummet afgør, om der er tale om en byggeteknisk skade eller om noget andet.
Orientér beboeren om, hvad der er set, og hvad næste skridt er. Et fund fra en screening er ikke en besked om, at boligen er sundhedsfarlig.
Skal jeres blokke screenes inden vinteren? Se, hvordan en termisk gennemgang af jeres ejendomme kan skrues sammen, og start eventuelt med én afdeling som pilot.
De fleste kommunale ejendomme ligger på niveau 1 eller 2 – og det er ofte nok. Se hvilket niveau der giver mest for pengene, og hvad der typisk går galt.
Ortofoto, grønne arealer, vinterkort og inspektionsbilleder samlet i én portal. Se hvad B3DCloud koster, hvad data bruges til, og hvordan I kommer i gang.
