Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., 8960 Randers SØ
Kolonihaverne er endt i overskrifterne. Huse, der er vokset langt ud over det tilladte, naboklager, påbud om nedrivning — og kommuner, der sender en drone op for at få styr på, hvad der egentlig står på grundene.
I Hvidovre endte en overflyvning af kolonihaveområdet Præstemosen med, at kommunen opgjorde cirka 70 for store huse ud af områdets knap 300. Det tilladte er 57 kvadratmeter. Området har ligget der i 80 år.
Denne guide handler om, hvad der sker, når et kolonihaveområde bliver registreret fra luften: hvad kommunen må, hvordan en overflyvning foregår, hvad dronen kan måle — og hvad den ikke kan afgøre.
Hjemlen er BBR-loven, ikke dronereglerne. Kommunen har ret til udvendig besigtigelse og opmåling uden retskendelse — men kun efter forudgående underretning.
Dronen måler ydersiden. Husets fodaftryk og højde, skure og drivhuse, afstand til skel. Ikke hvad der sker inde i huset.
Grænsen står i lokalplanen. Der findes ikke ét nationalt tal for, hvor stort et kolonihavehus må være. Det afhænger af området.
Varslingen står i loven. BBR-loven giver kun adgang efter forudgående underretning. Dronereglerne kræver samtykke — medmindre flyvningen sker som led i netop sådan en opgave.
Kortet er et grundlag, ikke en afgørelse. Kommunen skal stadig høre ejeren, før der træffes beslutning i den enkelte sag.
Fordi registret ikke passer. BBR skal vise, hvad der faktisk står på grunden, og i kolonihaveområderne er afstanden mellem papir og virkelighed ofte størst.
Husene er små, mange og bygget over årtier. Der er skure, drivhuse, overdækkede terrasser og tilbygninger, som aldrig er blevet meldt ind. Samtidig ligger haverne tæt, bag hække og hegn, så et fysisk tilsyn kræver, at nogen går fra have til have i hundredvis af tilfælde.
Sagerne starter typisk ét af to steder. Enten kommer der en klage over en konkret have, eller også beslutter kommunen at gennemgå et helt område på én gang. Det sidste er det, dronen er god til: den giver et ensartet billede af alle haver på samme dag, i stedet for en stribe enkeltsager over flere år.
Det er også dér, konflikten opstår. Når et område har ligget uden systematisk tilsyn i mange år, rammer en samlet gennemgang pludselig mange ejere på én gang. I Præstemosen har haveforeningen kaldt overflyvningen grænseoverskridende, mens kommunen står med en registreringsopgave, den er forpligtet til at løse.
Ja. Men hjemlen ligger ikke i dronereglerne — den ligger i BBR-loven, og den er snævrere, end mange tror.
Kernen er § 3, stk. 2 i lov om bygnings- og boligregistrering. Den giver kommunen adgang til enhver ejendom “med henblik på udvendig besigtigelse og opmåling” — uden retskendelse, mod behørig legitimation og efter forudgående underretning.
“Kommunen har efter forudgående underretning, uden retskendelse og mod forevisning af behørig legitimation adgang til enhver ejendom med henblik på udvendig besigtigelse og opmåling for at tilvejebringe oplysninger til brug for registreringen i Bygnings- og Boligregistret. Kommunen kan ved formodning om, at der er væsentlige afvigelser i oplysninger, som ejeren er pligtig til at afgive, med retskendelse få adgang til indvendig besigtigelse og opmåling.”
BBR-lovens § 3, stk. 2
Tre ting er værd at bide mærke i. Adgangen gælder det udvendige. Den kræver ikke en dommer. Og den forudsætter, at ejeren er varslet på forhånd. Det er derfor, kommunerne annoncerer overflyvningen, før den finder sted.
Hvidovre Kommune oplyste både periode, flyvehøjde og formål i sin varsling om droneoverflyvning af Præstemosen. Billederne skulle bruges til udvendig opmåling af bygningerne og deres afstand til skel, og opmålingerne skulle bruges til at opdatere BBR.
Dronebekendtgørelsens § 19 er ellers klar. Man må ikke flyve hen over huse og haver, der er afgrænset af hegn, hæk eller mur, uden at ejeren eller beboeren har sagt ja.
Undtagelsen er flyvning, der sker som led i arbejde, som anden lovgivning giver adgang til ejendommen for. Trafikstyrelsen præciserer i sin vejledning om samtykkekravet, at der skal være tale om en egentlig hjemmel i lov eller bekendtgørelse. En aftale mellem en virksomhed og en grundejer er ikke nok.
Det er præcis dér, BBR-loven kommer ind. Kommunens opmåling til BBR er en opgave med adgangshjemmel, og en rådgiver, der flyver for kommunen, løser den opgave. Flyver man derimod uden det anker, gælder hovedreglen: så skal der samtykke til. Vi har uddybet grænserne i artiklen om dronelovgivning i Danmark og om droner og privatliv.
Samme bestemmelse siger, at kommunen kun kan komme ind i bygningen med en retskendelse, og kun ved formodning om væsentlige afvigelser. Grænsen mellem ude og inde er altså skarp i loven.
Det har en praktisk konsekvens. En overflyvning kan vise, at et hus fylder mere, end papiret siger. Den kan ikke vise, hvordan huset er indrettet, eller hvad det bruges til.
En overflyvning i den højde giver et ortofoto med en billedopløsning omkring en centimeter pr. billedpunkt. Det er nok til, at en tagkant kan følges præcist, og at et skur på fire kvadratmeter er tydeligt.
Ud af billederne beregnes både et målfast kort og en 3D-model af området. Det er den kombination, der gør opmålingen brugbar i en byggesag:
Netop 3D-modellen er grunden til, at der ses mere end på et almindeligt luftfoto. Billederne tages fra mange vinkler, så en bygning, der er delvis dækket af en trækrone set lodret ovenfra, stadig kan fanges fra siden.
Sådan ser grundlaget ud. Et målfast dronekort over et kolonihaveområde. Hver bygning kan tegnes op og måles, og kortet kan lægges oven på matrikelkort og lokalplanafgrænsning.
Højden fortjener at blive fremhævet særskilt. Lokalplanerne sætter næsten altid en grænse for, hvor højt et kolonihavehus må være, både til facade og til tagkip, og det er tit dér, en tilbygning i to plan bliver synlig. En udnyttet tagetage med kviste er den ændring, der hurtigst rammer loftet i en lokalplan.
Fordelen ved at måle højden i modellen er, at terrænet kommer med i samme arbejdsgang. Højden skal jo måles i forhold til det omgivende terræn. Når kort og 3D-model bygges på det samme datasæt, kan de to holdes op mod hinanden uden en selvstændig nivellering på jorden.
Højden måles i modellen. Facadehøjde og kiphøjde aflæses direkte i 3D-modellen, målt i forhold til terrænet omkring bygningen — uden en selvstændig opmåling på jorden.
Selve opmålingen lander i centimeterområdet, når der er målt paspunkter ind på jorden først. Hvordan den slags kort bygges, har vi beskrevet trin for trin i artiklen om ortofoto med drone. Forskellen på droneopmåling og klassisk landmåling er gennemgået i dronedata mod traditionel opmåling.
Der findes ikke ét nationalt kvadratmetertal for kolonihavehuse. Rammerne står i lokalplanen for det enkelte område eller i en tinglyst deklaration, og de er vidt forskellige fra forening til forening.
I Præstemosen er grænsen 57 kvadratmeter. Andre steder ligger den lavere, og mange steder er der desuden regler for, hvor meget sekundær bebyggelse der må være, og hvor tæt på skel der må bygges. Mange kolonihavehuse kan opføres uden byggetilladelse, netop fordi de holder sig inden for de rammer — hvilket også betyder, at ingen har kigget dem efter undervejs.
Registreringen i BBR er lige så ujævn. Efter BBR-bekendtgørelsens § 7, stk. 4 skal kolonihavehuse med tinglyst areal registreres, mens registrering af kolonihaver uden tinglyst areal er frivillig. Derfor er billedet i registret stykket sammen af forskellige regler over mange år, og derfor er en samlet overflyvning tit den første komplette opgørelse, et område nogensinde har fået.
Det er samme problem som med kortgrundlaget i øvrigt: data er ikke forkerte, de er bare fra en anden tid. Vi har skrevet om, hvor gammelt et kortgrundlag må være, før det holder op med at være brugbart.
Kommunen varsler først. Hvidovre annoncerede en periode fra 9. til 27. marts, uden flyvning på lørdage og helligdage, og med en note om, at perioden kunne blive forlænget ved dårligt vejr.
Samtidig planlægges selve flyvningen. Ligger området tæt på en lufthavn eller i en zone med restriktioner, skal det afklares først — se dronekort og dronezoner. Piloten skal have de kompetencer, dronereglerne kræver til flyvning over bebygget område.
Der flyves i et fast mønster hen over hele området, typisk omkring 45 meter oppe, med både lodrette og skrå billeder. Et kolonihaveområde af Præstemosens størrelse dækkes på få dage, og hver have fotograferes fra flere vinkler, så tagkanter og småbygninger kan ses hele vejen rundt.
Det er samme fremgangsmåde som ved anden udvendig digitalisering af ejendomme. Forskellen er antallet af enheder: her er der hundredvis af små bygninger i stedet for én stor.
Billederne bliver til et ortofoto og en 3D-model. Derefter tegnes bygningerne op som flader, og resultatet lægges sammen med matrikelkort, lokalplanafgrænsning og de eksisterende BBR-oplysninger.
Leverancen er kortlag, som kommunen kan arbejde videre med i sit eget system — se dronekort som GIS-kort og GIS-integration med dronedata. Materialet kan ligge i B3DCloud, så sagsbehandleren kan måle direkte i kortet, og så næste overflyvning kan lægges oven på den forrige.
Netop sammenligningen over tid er værdien på den lange bane. Et enkelt kort viser en tilstand. To kort med et par års mellemrum viser, hvad der er kommet til.
Kvadratmeterne er den ene sag. Den anden er, om der bliver boet i husene hele året, og den kommer op, hver gang et område bliver gennemgået.
Reglen er klar. Et kolonihaveområde er efter kolonihavelovens § 2, stk. 1, nr. 4 defineret ved, at bebyggelsen ikke må bruges til helårsbeboelse, og Plan- og Landdistriktsstyrelsen understreger, at kommunerne skal føre tilsyn med det. Hvornår der må overnattes, står typisk i lejekontrakten eller lokalplanen.
Hjemlen er her en anden end ved BBR-opmålingen. Planlovens § 57 giver kommunen adgang til enhver ejendom i tilsynsøjemed uden retskendelse. Det er stadig en selvstændig sagstype, og den skal behandles for sig.
En overflyvning kan ikke afgøre, om nogen bor i et hus. Den kan pege på, hvor det er værd at se nærmere efter — og det sker på synlige, udvendige tegn.
Nogle ting bygger man ikke til en sommersæson. En udendørs varmepumpe, en skorsten med brændeskur ved siden af, en parabol, en fast carport eller en større tank er alle synlige ovenfra. De siger noget om, hvordan huset er tænkt brugt.
En flyvning i januar viser andre ting end en i juni. Ryddet sne, en bil på grunden, havemøbler, der stadig står fremme, og affaldsbeholdere sat frem til tømning er almindelige iagttagelser, som kommunen lovligt kan gøre udefra.
Én overflyvning viser én dag. To eller tre hen over vinteren viser, hvad der går igen, og det er forskellen på et tilfælde og et mønster. Kommunen får en rækkefølge at arbejde efter i stedet for en stak enkeltsager.
Termografi er et stærkt værktøj til varmetab og fugt i bygninger, hvor bygningsejeren selv er kunden. At måle, om der er varme i et privat hus om natten, er noget andet.
Det holder heller ikke fagligt. Mange kolonihavehuse holdes frostfri hele vinteren for at beskytte vandinstallationen, uden at der bor nogen. Omvendt kan et velisoleret hus være beboet uden at skille sig ud. Varme siger noget om varme, ikke om mennesker.
Resultatet er en prioritering, ikke en afgørelse. Kommunen træffer ikke beslutning på et luftfoto. Iagttagelserne indsnævrer, hvilke haver der skal ses nærmere på, og derefter hviler sagen på oplysninger fra CPR, på forbrug og på partshøring af ejeren.
Endelig er kommunen ikke altid den, der handler. Helårsbeboelse er som regel også et brud på lejekontrakten med haveforeningen, og bestyrelsen har sine egne redskaber.
Den afgør ikke sagen. Et kort er dokumentation, ikke en afgørelse. Ejeren skal høres, og forklaringen kan sagtens ændre billedet.
Tagudhæng kan snyde. Bebygget areal måles til ydersiden af ydervæggen, mens dronen ser tagfladen. Er der et bredt udhæng eller en overdækning, skal forskellen kontrolleres, før der regnes kvadratmeter.
Bevoksning skjuler mindre, end man tror. Fordi modellen bygges af mange skrå billeder fra forskellige vinkler, fanges en bygning ofte, selv om et træ dækker den delvis set lodret ovenfra. Flyves der uden for vækstsæsonen, mens træerne står uden løv, ses der endnu mere.
Men grænsen går ved den tætte krone. Er en bygning dækket hele vejen rundt, mangler der flader at regne på, og den have skal måles på jorden. Det er derfor, der altid følger en manuel gennemgang med.
Den ser ikke ind i huset. Indretning, isolering og brug ligger uden for både metoden og hjemlen.
Den daterer ikke byggeriet. Om noget er lovligt, afhænger tit af, hvilke regler der gjaldt, da det blev bygget. Det svar findes i arkivet, ikke i luften.
Overflyvninger bliver som regel omtalt som noget, kommunen gør ved en forening. Men en haveforening kan også selv bestille kortet — og der er gode grunde til det.
Et fælles kort giver bestyrelsen et samlet overblik over haver, veje, stier, hække og fællesarealer. Det er brugbart, når foreningen skal forholde sig til en kommende lokalplan, når fællesarealerne skal i udbud, eller når der skal lægges en plan for vedligehold. Vi bruger samme grundlag til arealregistrering af udearealer og til digital kortlægning af grønne arealer.
Der er også en mere direkte fordel. En forening, der kender sine egne tal, møder ikke en kommunal gennemgang uforberedt. Det er lettere at rette op på noget, man selv har opdaget, end at få det præsenteret i et brev.
Bestiller foreningen selv, gælder de almindelige regler: samtykke fra dem, hvis haver bliver fløjet hen over. Det er en anden situation end den kommunale, hvor hjemlen ligger i BBR-loven.
Kommunen skal ikke have dit samtykke, men den skal varsle dig. BBR-lovens § 3, stk. 2 giver adgang til udvendig besigtigelse og opmåling uden retskendelse, mod behørig legitimation og efter forudgående underretning.
I praksis varsler kommunerne ved at offentliggøre perioden på forhånd, sådan som Hvidovre gjorde. Loven siger ikke selv, om en offentlig annoncering er nok, eller om hver ejer skal have direkte besked. Skal der måles manuelt på grunden bagefter, varslede Hvidovre de berørte grundejere enkeltvis.
Det afhænger af området. Grænsen står i lokalplanen eller i en tinglyst deklaration, ikke i én fælles national regel. I Præstemosen i Hvidovre er den 57 kvadratmeter.
Mange steder er der desuden særskilte grænser for skure og drivhuse og for afstanden til skel. Bestyrelsen i haveforeningen ved, hvad der gælder hos jer.
Ja. 3D-modellen giver både facadehøjde, kiphøjde og taghældning, og fordi terrænet er målt i samme arbejdsgang, kan højden aflæses i forhold til det omgivende terræn.
Det er ofte netop det tal, en sag handler om. Lokalplanen sætter en maksimal højde, og en udnyttet tagetage er den ændring, der hurtigst overskrider den.
Kommunen skal først høre ejeren. Derefter kan sagen ende med, at byggeriet lovliggøres, eller at det skal reduceres fysisk. I Hvidovre har kommunen varslet, at sager kan blive meldt til politiet, hvis påbud ikke bliver fulgt.
Udfaldet afhænger af de regler, der gjaldt, da huset blev bygget. Derfor er dokumentation for opførelsestidspunktet ofte det vigtigste, ejeren kan finde frem.
Ikke direkte, og vi bruger ikke varmekamera til det. Et kolonihavehus holdes tit frostfrit hele vinteren, uden at der bor nogen, så varme er et svagt indicium.
Til gengæld kan en overflyvning vise synlige tegn på helårsbrug: varmepumpe, skorsten, ryddet sne eller bil på grunden. Det er iagttagelser, der kan prioritere sagerne, mens afgørelsen hviler på CPR-oplysninger, forbrug og partshøring.
Fra omkring 45 meters højde svarer et billedpunkt til cirka en centimeter på jorden, og selve opmålingen lander i centimeterområdet, når der er målt paspunkter ind på forhånd.
Det er rigeligt til at afgøre, om et hus er 50 eller 70 kvadratmeter. Det er ikke det samme som landmålerens indmåling af et enkelt skelpunkt.
Til en vis grænse, ja. Modellen bygges af billeder fra mange vinkler, så en bygning under en trækrone kan ofte fanges fra siden, selv om den er dækket set lodret ovenfra.
Grænsen går, hvor kronen dækker hele vejen rundt. Der skal måles på jorden i stedet. En flyvning uden for vækstsæsonen, mens træerne står uden løv, giver klart det bedste resultat.
Kolonihavehuse med tinglyst areal skal registreres. For kolonihaver uden tinglyst areal er registreringen frivillig, og derfor er billedet i registret meget ujævnt fra område til område.
Det er en af grundene til, at en samlet overflyvning ofte giver den første komplette opgørelse, et kolonihaveområde har haft.
Ja. Foreningen får et målfast kort over haver, veje, stier og fællesarealer, som kan bruges til vedligehold, udbud og forberedelse af en ny lokalplan.
Her gælder de almindelige regler om samtykke fra dem, hvis haver der flyves hen over, fordi hjemlen i BBR-loven kun tilhører kommunen.
Skal et helt haveområde måles op på én gang?
Vi flyver området, tegner bygningerne op og leverer et målfast kort, der kan lægges oven på matrikelkort og lokalplan — klar til sagsbehandling.
Lær hvordan dronebaseret gravstedsregistrering og digitalt kirkegårdskort sikrer lovpligtig protokolføring og effektiv kirkegårdsdrift. Se processen fra orthofoto til GIS.
Hvad koster en droneinspektion af en erhvervsbygning? Se prisniveauer, faktorer der driver prisen og hvornår en kampagne af flere bygninger betaler sig.
