Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., lok H1.39, 8960 Randers SØ
Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., lok H1.39, 8960 Randers SØ
En Matterport-scanning er en indvendig 3D-model af en bygning. Man kan gå rundt i den i en browser, måle i den og dele den med et link. Den viser rum, installationer og planløsning, som de faktisk er — ikke som en gammel tegning påstår.
Denne artikel er den samlede gennemgang af indvendig 3D-dokumentation af ejendomme. Den svarer på, hvad teknologien kan, hvornår den er det rigtige valg, hvad den koster, hvor hurtigt den leveres, og hvordan den hænger sammen med den udvendige dokumentation. Ydelsen er beskrevet på siden om indvendig digitalisering af ejendomme.
| Tre leverancer i én scanning | En navigerbar 3D-model, en plantegning målt på stedet og en punktsky til videre projektering. |
| Prisen | En mindre enhed som en mindre lejlighed koster 3.500-5.000 kr. Større opgaver ligger i de fleste tilfælde på 5.000-25.000 kr. |
| Leveringstid: normalt 24 timer | Modellen er klar dagen efter scanningen. Det er markant hurtigere end de udvendige opgaver, hvor der normalt går 2-4 uger. |
| Nøjagtighed på centimeterniveau | Nok til drift, tilstandsdokumentation og de fleste rådgiveropgaver. Ikke nok, hvis der skal projekteres på millimeter. |
| Modellen stopper ved facaden | Tage, facader og udearealer dokumenteres fra luften. De to dele hører til samme ejendom og bør bestilles samlet. |
Matterport er en platform til indendørs 3D-dokumentation. Et kamera på stativ måler rummets geometri og fotograferer det samtidig. Resultatet er en interaktiv model, man navigerer i via browseren uden at installere noget.
Det er ikke det samme som en 360-graders rundtur. En rundtur er billeder, man drejer sig rundt i. En Matterport-model indeholder faktisk geometri, og derfor kan man måle i den, trække planvisninger ud og eksportere til andre systemer.
En scanning giver tre ting på én gang. Den navigerbare model er den, alle bruger. Plantegningen er målt på stedet frem for tegnet efter hukommelsen. Punktskyen er grundlaget, en rådgiver kan projektere videre på.
Det er kombinationen, der gør teknologien relevant for ejendomsdrift og ikke kun for boligsalg. Driftschefen, forvalteren og den eksterne rådgiver kigger på det samme materiale, uden at nogen skal lære et fagprogram.
B3D scanner med Matterport Pro3. Kameraet kombinerer LiDAR-måling med et højtopløst farvekamera. Geometrien kommer fra målingen, teksturen fra billederne. Producenten oplyser selv 20 megapixel, en rækkevidde på op til 100 meter og under 20 sekunder pr. opstilling.
Nøjagtigheden ligger på centimeterniveau. Det er vigtigt at holde fast i, fordi forventningen om millimeter er en klassisk kilde til skuffelse. Til drift, tilstandsdokumentation og de fleste rådgiveropgaver er centimeter rigeligt.
Fotogrammetri bygger en model ud fra genkendelige detaljer i billederne. Indendørs mangler de detaljer ofte. En hvid korridor, en betonkælder eller et tomt trapperum har ikke meget mønster at genkende.
LiDAR-måling løser det ved at måle afstanden direkte. Metoden er uafhængig af, om der er lys og mønster i rummet. Derfor virker den også i mørke kældre og tekniske rum, hvor et fotobaseret forsøg falder fra hinanden.
Operatøren stiller kameraet op, optager og flytter det. Modellen bliver til ved at binde positionerne sammen, og hver position skal kunne se noget af den forrige. Ser den for lidt, opstår der huller.
Antallet af opstillinger afgør kvaliteten — ikke hastigheden på den enkelte. Åbne kontorlandskaber klares med få positioner. Snørklede gange, trapperum og små rum kræver mange flere.
Matterport er det rigtige valg, når dokumentationen skal bruges af andre end teknikere, og når den skal kunne bruges igen om flere år. Driftspersonale, forvaltere, bestyrelser og eksterne rådgivere kan alle åbne den samme model.
Den er ikke det rigtige valg, hvis der stilles krav om millimeter. Så skal der en terrestrisk laserscanner ind over. Den er heller ikke svaret på udvendig dokumentation i større målestok, for tagflader, facader og parkeringsarealer dækkes hurtigere fra luften.
I praksis bliver Matterport det gennemgående grundlag, mens den terrestriske scanning holdes til de få rum, hvor den faktisk er nødvendig. Det er billigere end at køre hele bygningen igennem med det tungeste udstyr.
Værdien af indvendig scanning ligger sjældent i selve leverancen. Den ligger i, at materialet kan bruges igen. En model, der ligger tilgængeligt, bliver hentet frem hver gang nogen skal tage stilling til et lejemål.
Ved fraflytning dokumenteres lejemålets stand tidsstemplet. Det giver en objektiv reference, hvis der senere opstår uenighed om en skade. Papirformularer og løse mobilbilleder er sværere at bruge i en tvist, fordi de sjældent dækker hele lejemålet.
Scan gerne, før lejemålet er helt ryddet op, men efter det er tømt. Et tomt rum med neutralt lys giver den reneste model. Til gengæld bliver slid på overflader mere synligt, og det skal begge parter være forberedt på.
Ledige boliger kan fremvises virtuelt. Det skærer antallet af fysiske fremvisninger ned, og det betyder mest i perioder med tomgang. Interessenten ser planløsningen, før hun bruger en aften på at køre derhen.
Håndværkere og projektledere kan gennemgå rum og installationer hjemmefra. Færre forgæves ture og færre fejlvurderinger af omfang. I ensartede blokbebyggelser kan én scannet lejlighed desuden fungere som reference for en hel opgang.
Almene afdelinger skal have deres vedligeholdelses- og fornyelsesplaner gransket eksternt. Landsbyggefonden oplyser, at det sker hvert 5. år, og at granskeren gennemgår 20 udvalgte bygningsdele som stikprøver.
Opdateret dokumentation af rum, installationer og klimaskærm gør den øvelse hurtigere. Granskeren skal kunne se, hvad planen bygger på. Er grundlaget en besigtigelse fra for seks år siden, bliver diskussionen længere end nødvendigt.
Kommuner forvalter skoler, institutioner, haller og administrationsbygninger med meget forskellig dokumentation. Nogle bygninger er beskrevet grundigt. Andre er dækket af tegninger, der ikke er opdateret siden sidste ombygning.
Kommunerne arbejder allerede datadrevet med bygningstilstand. I Det Fælleskommunale Nøgletalssamarbejde indberettes tilstanden på en karakterskala fra 1 til 5, hvor 1 er bedst. En karakter er lettere at forsvare, når der ligger et ensartet grundlag bag.
Den klassiske arbejdsgang er en årlig runde, hvor en medarbejder ser på bygningerne og noterer. Metoden virker, men den er svær at efterprøve. To personer ser ikke det samme, og noterne kan ikke sammenlignes år for år.
Bygherreforeningen udgav i 2025 en standardmetode til tilstandsvurdering, der skal give en ensartet tilgang til at indsamle og strukturere data om bygningers tilstand. En scanning og en flyvning passer ind i den logik: registreringen bliver den samme fra bygning til bygning.
Ved en totalrenovering får rådgiveren rigtige mål frem for skøn. Plantegninger og snit kan tegnes på et grundlag, der er målt på stedet, og det skærer antallet af dyre revisioner ned undervejs.
Ved brand- eller vandskade er en eksisterende model et sammenligningsgrundlag. Man kan vise, hvordan der så ud før skaden. Det gør skadesopgørelsen både hurtigere og mindre præget af hukommelse.
Den indvendige model stopper ved facaden. Tag, facade og udearealer hører til den samme ejendom, og de dokumenteres fra luften. KL beskriver selv droner som en teknologi, der anvendes til at registrere skader og vurdere vedligeholdelsesbehov på kommunale bygninger. KL nævner samtidig, at det kræver tilladelser, uddannelse og klare regler for datasikkerhed.
En almindelig inspektion optager billeder i synligt lys. De viser skader, revner, løse inddækninger og tekniske installationer på steder, der ellers kræver stillads eller lift. Billederne arkiveres, så næste års flyvning kan holdes op mod dem.
En visuel inspektion koster i de fleste tilfælde 5.000-10.000 kr. pr. ejendom, og rapporten er et tillæg til selve flyvningen. Gennemgangen er beskrevet på siden om bygningsinspektion med drone.
Den samme flyvning kan bearbejdes til et ortofoto, altså et målfast 2D-kort over udearealerne. Det bruges til vedligeholdelsesplanlægning, snerydningsruter og arealdisponering. Opløsningen ligger på cirka 1 cm/pixel, og præcisionen er normalt inden for 2 cm.
Kortet er nyt fra flyvningsdagen og kan lægges ind i kommunens eget GIS. Det er den væsentligste forskel fra offentlige kortdata, som er fornyet i faste cyklusser. Ydelsen er beskrevet på siden om udvendig digitalisering af bygninger.
Termisk inspektion er ikke en del af en almindelig taginspektion. De to ting svarer på hver sit spørgsmål. Billeder i synligt lys viser skader og revner på overfladen, mens de termiske billeder viser kuldebroer, fejlisolering, fejlkonstruktioner og vand under tagpap.
Optagelserne kræver en temperaturforskel. Bygningstermografi flyves derfor om natten i vinterhalvåret, mens visuel optagelse kræver dagslys. Det bliver to flyvninger, ikke én. De kan til gengæld aftales under samme opgave, så mobiliseringen deles.
Termisk inspektion med rapport ligger på 10.000-20.000 kr. Solcelleinspektion er undtagelsen fra vinterreglen, fordi panelerne skal producere for at afsløre fejl. Den flyves i dagstimerne ved høj solindstråling om sommeren. Forholdene er gennemgået på siden om termisk inspektion af bygninger.
Den mest effektive tilgang er at bestille indvendig scanning og udvendig flyvning som én opgave. Så dækkes både klimaskærm og indvendige forhold fra samme besøg. Det er især relevant før en totalrenovering, hvor projektlederen skal kende tag, facade og rum på én gang.
Uden en samlet opgave kommer der typisk forskellige fagfolk på forskellige dage. På en større kommunal portefølje er den logistikgevinst mærkbar. Begge datasæt lander i B3DCloud som dataplatform til ejendomme, hvor de tilgås samlet.
Den samlede pakke af indvendige modeller, udvendige billeder og kortlag kaldes en digital ejendomsprofil. Hvordan de tre dele hænger sammen, er foldet ud i artiklen om digital ejendomsprofil med drone, Matterport og GIS samlet.
Selve scanningen fylder mindre i kalenderen, end folk regner med. Det er forberedelsen og efterbehandlingen, der afgør, om opgaven forløber glat.
Det mest undervurderede trin er koordineringen af adgang. Rummene skal kunne åbnes, og driften skal helst ikke stå stille imens. Lav en liste over de rum, der kræver særlig adgang, og aftal, hvem der låser op.
Rummene behøver ikke være ryddet som til fotografering. Gulv og vægge skal bare kunne ses. Til gengæld bliver stablede stole og oplag en del af modellens geometri, og det er sjældent den dokumentation, nogen ville have valgt.
Operatøren arbejder sig systematisk gennem bygningen og kontrollerer undervejs, at positionerne binder sammen. Bygningens kompleksitet betyder mere for tidsforbruget end arealet. Kældre, teknikrum og mange små rum trækker mest.
Beboede ejendomme skal varsles. Beboerne skal have rimelig tid til at se varslingen, og de første cirka 14 dage går med det. Læg det ind i planen fra start, så adgangen er på plads, når operatøren møder op.
Modellen genereres automatisk med planvisning og måleværktøj. Bygninger i flere etager kræver en manuel gennemgang, så etagerne hænger rigtigt sammen. En Matterport-scanning leveres normalt inden for 24 timer.
Det er markant hurtigere end de udvendige opgaver. En inspektion, kortlægning eller arealregistrering tager normalt 2-4 uger ved få ejendomme og et par måneder ved mange. Skal noget dokumenteres hurtigt før et møde eller en beslutning, er den indvendige scanning den eneste af delene, der kan nå det.
Fire tilgange bruges til at dokumentere en ejendom. De løser hver sin opgave, og valget bør følge, hvem der skal bruge materialet bagefter.
| Metode | Styrker | Begrænsninger |
|---|---|---|
| Matterport Pro3 indvendigt | Centimeternøjagtighed. Kan navigeres af alle. Deles med et link og virker også i mørke rum. | Kræver adgang til alle rum. Dækker ikke tagflader og udearealer. |
| Terrestrisk laserscanner | Meget høj nøjagtighed. Egnet til ingeniørdokumentation og BIM-produktion. | Dyrere udstyr og langsommere proces. Materialet kræver fagsoftware for at kunne bruges. |
| App-baseret scanning på telefon | Ingen udstyrsudgift. Hurtig til et enkelt rum og til en løs registrering. | Markant lavere nøjagtighed. Uegnet til dokumentation af en portefølje. |
| Flyvning over tag og udearealer | Dækker tage, facader og arealer. Giver ortofoto til kort og planlægning. | Virker ikke indendørs. Afhænger af dagslys og vejr. |
For kommuner og boligorganisationer er Matterport i langt de fleste tilfælde det rigtige valg indendørs. Materialet skal bruges af både rådgivere og ejendomsfunktionærer, og det er dér, den terrestriske scanning falder igennem i praksis.
En model, der kun kan findes i et link i en mail, bliver væk. Værdien afhænger af, hvor materialet ender, og om det kan findes frem fra de systemer, driften bruger i forvejen.
En Matterport-model geokodes ikke i et nationalt koordinatsystem. Den kobles i stedet til den enkelte bygning, så den kan findes frem ud fra bygningspolygonen på kortet.
I praksis klikker man på bygningen i kortet og får adgang til det indvendige materiale. Man kan altså ikke måle fra en indvendig væg til skel. Det er sjældent behovet, og forventningen bør afstemmes tidligt.
De systemer, der reelt kobles til i kommunal og almen sammenhæng, er Dalux, DBD og NTI FM samt GIS-systemer. Koblingen forudsætter, at rumnumre og etagebetegnelser i modellen matcher dem, driften allerede bruger. Det arbejde er manuelt, og det skal aftales før scanningen.
Molio har med A845 “Data til drift” beskrevet en metode til at indsamle og strukturere driftsdata med aktivitets- og registreringsark. Brug den som tjekliste, når formater og struktur aftales. Arbejdsgangen fra fund til arbejdsordre er beskrevet i artiklen om FM-systemintegration af dronedata.
Modellen kan eksporteres til åbne formater. Punktsky og mesh leveres i E57 og OBJ, og planvisninger kan trækkes som PDF. En egentlig BIM-leverance afhænger af licensen på platformen.
Aftal eksportbehovet på forhånd. Det er den billigste måde at sikre, at materialet stadig kan bruges, hvis I skifter leverandør eller platform senere.
En mindre enhed som en mindre lejlighed koster 3.500-5.000 kr. Større opgaver ligger i de fleste tilfælde på 5.000-25.000 kr. Beløbene er vejledende, og et konkret tilbud afhænger af portefølje og adgangsforhold.
Kompleksitet betyder mere end areal. En institution med kælder, teknikrum, tre trapperum og en tilbygning tager længere tid end en åben kontoretage af samme størrelse. Adgang uden for normal åbningstid trækker også opad, fordi forberedelsen bliver større.
Efterbehandlingen er den anden store post. Skal rumnumre matche FM-systemet, og skal materialet struktureres til hele porteføljen, er det manuelt arbejde. Til gengæld falder prisen pr. bygning, når der bestilles mange på én gang: ved en rammeaftale, der omfatter et større antal ejendomme, falder prisen 30-50 %. Bed derfor om en samlet pris for porteføljen frem for en pris pr. bygning, og se, hvad en Matterport-scanning fra B3D indeholder, før I sammenligner tilbud.
Den dyreste fejl er for få scanpositioner. Den kan ikke rettes bagefter, for huller i modellen kræver en ny tur til bygningen. Én position for meget er billigere end én for lidt.
Den næste er at scanne, før bygningen er ryddet. Stablede stole og oplag bliver til geometri i modellen. Det er ikke teknisk forkert, men det er sjældent den dokumentation, nogen ville have valgt at betale for.
Den tredje er at udskyde beslutningen om, hvor materialet skal ligge. Platform og struktur bør besluttes før scanningen. Skal en hel portefølje struktureres om bagefter, koster det mere end selve opgaven.
Den fjerde er at forveksle modellen med en tilstandsvurdering. Den viser, hvordan bygningen så ud på scanningsdagen. Den vurderer ikke restlevetid, den finder ikke fugt bag en væg, og den er ikke i sig selv et juridisk bevis.
Den femte er at betragte scanningen som en afsluttet opgave. En model dokumenterer en tilstand på en dato. Ved større ombygninger bør de berørte områder scannes igen, ellers driver dokumentationen stille fra virkeligheden.
Modellen holder, så længe planløsningen ikke har ændret sig væsentligt. Der er ingen udløbsdato — der er en ændringsdato.
Aftal på forhånd, hvornår der scannes igen. Større ombygninger og renoveringer er det naturlige udløser, og ellers et fast interval.
Nej. En scanning er geometri og almindelige billeder. Skal kuldebroer, fejlisolering eller vand under tagpap findes, kræver det en termisk inspektion.
Termisk optagelse kræver temperaturforskel og laves som en selvstændig opgave. Den kan aftales sammen med scanningen, men den er ikke en del af den.
Nej. Modellen åbnes i en almindelig browser uden installation, og navigationen minder om at bevæge sig rundt på et kort.
De fleste er selvkørende efter en kort gennemgang. Skal organisationen selv scanne, er det en anden sag, og der findes et kursus til det.
Ja, kameraet kan optage udendørs, og producenten oplyser en rækkevidde på op til 100 meter. Tagflader og større arealer dokumenteres dog hurtigere fra luften.
Den fulde dokumentation af en ejendom er derfor typisk begge dele. Indvendig scanning til rum og installationer, flyvning til tag, facade og udearealer.
Ejeren bestemmer adgangen. Materialet ligger i B3DCloud, og deling sker via link, så en rådgiver eller håndværker ikke skal oprettes som bruger.
Indvendige optagelser af beboede lejemål bør behandles med samme omtanke som anden persondata. Aftal, hvem der må se hvad, før scanningen bestilles.
Den kan bruges som dokumentation for, hvordan bygningen så ud på scanningsdagen. Den er ikke i sig selv et juridisk bevis, men den er en tidsstemplet reference, begge parter kan se.
Værdien afhænger af, at optagelsen kan findes igen. Sørg for, at dato og bygning fremgår, og at materialet ligger et sted, der stadig findes om fem år.
Start med en pilot på to til tre bygninger, der ligner resten af porteføljen. Så får I et reelt billede af tidsforbrug, adgangsudfordringer og udbytte, før der bestilles i stor skala.
Vælg de bygninger, hvor dokumentationen er dårligst i dag. Der er værdien synlig med det samme. B3D har digitaliseret over 5.000 ejendomme siden 2016.
Overvejer I at digitalisere ejendommene indvendigt? Se, hvordan B3D’s ydelser til kommuner og boligorganisationer kan skrues sammen, og start eventuelt med en pilot på to til tre bygninger.
De fleste kommunale ejendomme ligger på niveau 1 eller 2 – og det er ofte nok. Se hvilket niveau der giver mest for pengene, og hvad der typisk går galt.
Ortofoto, grønne arealer, vinterkort og inspektionsbilleder samlet i én portal. Se hvad B3DCloud koster, hvad data bruges til, og hvordan I kommer i gang.
