1 års gennemgang, 5 års gennemgang og mangelgennemgang

Ved 1- og 5-års gennemgang dokumenterer vi tag, facade og udearealer med drone, så bygherre, rådgiver og entreprenør ser det samme materiale, når manglerne skal gøres gældende. Fristerne er hårde: bygherren skal indkalde til 1-års gennemgangen senest et år efter aflevering og til 5-års gennemgangen senest 30 dage før femårsfristen udløber. Bliver de overskredet, risikerer bygherren at miste retten til at reklamere. B3D gennemfører op mod 100 forregistreringer og mangelgennemgange om året for kommuner, almene boligorganisationer og deres rådgivere.

Benyttes ofte sammen med

Bygningsinspektion, taginspektion, facadeinspektion, forregistrering og staderegistrering

Hele klimaskærmen med

Tag, facade, sokkel og udearealer i én gennemgang. Også de flader, ingen kommer til fra en lift.

Fund med position

Hver mangel markeret på kortet, så entreprenøren ikke skal lede efter, hvad der menes.

Klar til bygherremødet

Materialet ligger samlet og dateret, så det kan lægges direkte ved mangellisten.

Mangelgennemgang af klimaskærmen

En mangelgennemgang skal frem for alt være til at handle på. Vi flyver hele klimaskærmen og fotograferer tagflader, inddækninger, facader, sokkel og udearealer, og hvert fund markeres med position på et kort over ejendommen. Det fjerner den diskussion, der ellers fylder mest på bygherremødet: hvor præcis sidder den mangel, og er det den samme, vi taler om.

Vi vurderer ikke, hvem der hæfter — det er rådgiverens og juristens arbejde. Vi leverer det billedgrundlag, vurderingen skal hvile på, og vi kan gøre det uden lift og stillads på flader, der ellers er dyre at komme til. Skal kun taget med, hører opgaven under taginspektion.

1 års gennemgang: frister og hvem der indkalder

1-års gennemgangen skal afholdes senest et år efter, at afleveringen har fundet sted. Under AB 18 og ABT 18 er det bygherren, der indkalder, skriftligt og med 10-60 arbejdsdages varsel. Undlader bygherren det, kan entreprenøren selv indkalde. Under AB Forbruger er det omvendt entreprenøren, der indkalder, og dér findes kun 1-års eftersynet.

Gennemgangen er ikke stedet, hvor man gemmer alt sammen. Bygherren skal reklamere over mangler, så snart de konstateres — man kan ikke vente til eftersynet med noget, man opdagede et halvt år før. Se Bolius’ gennemgang af reglerne for en samlet fremstilling.

5 års gennemgang: den sidste frist

5-års gennemgangen skal gennemføres senest 30 dage før udløbet af femårsperioden efter aflevering. Den er den sidste planlagte lejlighed til at få mangler skrevet ned, mens de stadig kan gøres gældende, og det er derfor, indkaldelsen ikke må glide. Bliver fristen overskredet, risikerer bygherren at miste retten til at reklamere over for entreprenøren.

Det er også her, dokumentationen fra 1-års gennemgangen tjener sig ind. Ligger billederne fra dengang ved siden af de nye, kan man se, om en revne har udviklet sig, eller om den har stået stille i fire år. Det er forskellen på en formodning og et argument.

Byggeskadefondens eftersyn er noget andet

De to ting forveksles ofte. 1- og 5-års gennemgangen efter AB 18 er bygherrens eget opgør med entreprenøren. Byggeskadefondens eftersyn er en selvstændig ordning, som fonden selv gennemfører på støttede boligbyggerier — nybyggeri, renoveringer og byfornyelse.

Formålet med fondens 1-års eftersyn er at kontrollere, om bygningsdelene er projekteret og udført efter god byggeskik og gældende regler, og at der ikke er byggetekniske svigt, skader eller fejl i dokumentationen. Ved 5-års eftersynet kontrolleres, om de svigt, der blev registreret ved 1-års eftersynet, er blevet udbedret — og om nye er kommet til, eller mindre skader har udviklet sig.

For en almen bygherre kører de to spor altså parallelt. Vores materiale kan bruges begge steder, men det erstatter ikke fondens eftersyn, og vi udfører ikke eftersyn på fondens vegne.

Hvad I får leveret

I får billederne af hele klimaskærmen samlet i B3DCloud med hvert fund markeret på et kort over ejendommen. Bygherre, rådgiver og entreprenør kan tilgå det samme materiale, uden at nogen skal sende filer rundt, og hvert billede har dato.

Skal gennemgangen gentages ved 5-års, lægges den nye registrering ved siden af den gamle, så udviklingen i hver enkelt skade kan ses. Materialet kan også bruges videre i den løbende bygningsinspektion af porteføljen.

Skema og tjekliste til 1 års gennemgang og 5 års gennemgang

Mange bygherrer leder efter et skema til 1 års gennemgang eller en tjekliste til 5 års gennemgang. Der findes ikke ét officielt skema — AB 18 stiller krav til frister og indkaldelse, ikke til formen. Et brugbart skema indeholder som minimum:

bygning, adresse og afleveringsdato
dato for gennemgangen og hvem der deltog
én linje pr. mangel med placering, beskrivelse og foto
hvem manglen er rettet mod, og hvornår den skal være udbedret
bygherrens og entreprenørens bemærkninger

Vores rapport er bygget op på præcis den måde: hver mangel står med foto, position på kortet og dato, så listen kan bruges direkte som bilag til mødereferatet og til den skriftlige reklamation.

Den fulde tjekliste, bygningsdel for bygningsdel, og et skema til at registrere fundene finder I i vores tjekliste til 1- og 5-års gennemgang af tag og facade.

Ofte stillede spørgsmål (FAQ)

Hvornår skal 1-års gennemgangen holdes?
Senest et år efter, at afleveringen har fundet sted. Under AB 18 og ABT 18 indkalder bygherren skriftligt med 10-60 arbejdsdages varsel; undlader bygherren det, kan entreprenøren indkalde. Under AB Forbruger indkalder entreprenøren, og der findes kun et 1-års eftersyn.

Hvornår skal 5-års gennemgangen holdes?
Senest 30 dage før udløbet af femårsperioden efter aflevering. Det er den sidste planlagte lejlighed til at få mangler registreret, mens de kan gøres gældende.

Hvad sker der, hvis fristen overskrides?
Bygherren risikerer at miste retten til at reklamere over mangler over for entreprenøren. Derfor er indkaldelsen i sig selv en opgave, der skal stå i kalenderen — ikke noget, der klares, når der bliver tid.

Er Byggeskadefondens eftersyn det samme?
Nej. Byggeskadefondens 1- og 5-års eftersyn er en selvstændig ordning for støttede boligbyggerier, som fonden selv gennemfører. AB 18-gennemgangen er bygherrens eget opgør med entreprenøren. En almen bygherre skal forholde sig til begge, og de følger hver sin tidsplan.

Hvad kan dronen dokumentere ved en mangelgennemgang?
Alt på klimaskærmen, der kan ses: tagflader, inddækninger, tagrender, facader, fuger, sokkel og udearealer. Den kan ikke se ind i konstruktionen, og fugt under tagpap eller manglende isolering kræver termisk inspektion, som er en selvstændig ydelse med sin egen flyvning.

Erstatter det rådgiverens gennemgang?
Nej. Vi leverer billedgrundlaget og markerer, hvad der kan ses. Vurderingen af, hvad der er en mangel, og hvem der hæfter, ligger hos bygherrens rådgiver. Til gengæld kan rådgiveren bruge tiden på vurderingen frem for på at komme op på taget.

Kan I tage flere ejendomme i samme ombæring?
Ja, og det er der, metoden giver mest. Vi gennemfører op mod 100 forregistreringer og mangelgennemgange om året, og når flere afdelinger ligger i samme udbud eller samme byggesag, deles mobiliseringen.

1 års gennemgang og 5 års gennemgang med drone