Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., lok H1.39, 8960 Randers SØ
Man - Fre 08.30 - 16.00 (+45) 71 99 70 60 [email protected] Haraldsvej 60, 1., lok H1.39, 8960 Randers SØ
En ejendom bliver sjældent beskrevet ét sted. Taget ligger i en rapport, planløsningen i en gammel tegning, arealerne i et kortsystem. Hver del er rigtig for sig. Tilsammen giver de ikke et overblik, nogen kan handle på.
En digital ejendomsprofil samler tre kilder: drone udvendigt, Matterport indvendigt og GIS som det geografiske bindeled. Artiklen her gennemgår, hvad hver kilde kan, hvordan de kobles sammen, hvad delene koster, og hvor lang tid der går, før materialet ligger klar til brug.
| Arbejdsdelingen mellem de tre kilder | Dronen dækker tag, facader og arealer. Matterport dækker rummene bag facaden. GIS holder begge dele på det samme kort. |
| Inde og ude har hvert sit ur | En Matterport-scanning er normalt klar efter 24 timer. Inspektion, 2D- og 3D-kortlægning og arealopmåling tager normalt 2-4 uger ved få ejendomme. |
| Hvad delene koster | Droneflyvningen til kortlægning ligger i de fleste tilfælde på 5.000-10.000 kr. Matterport koster 3.500-5.000 kr. for en mindre enhed og 5.000-25.000 kr. i de fleste andre tilfælde. |
| Kvaliteten af det stedfæstede | Ortofotoet ligger på cirka 1 cm/pixel, og præcisionen er normalt inden for 2 cm. Der flyves med RTK-GNSS uden fastpunkter, og data leveres i EPSG:25832. |
| Termisk hører til for sig | Visuel gennemgang kræver dagslys, termisk kræver temperaturforskel. Det er to flyvninger, som kan aftales under samme opgave. |
En digital ejendomsprofil er en samlet beskrivelse af en ejendom i data. Den fortæller, hvordan bygningen ser ud udvendigt, hvordan den ser ud indvendigt, hvor den ligger, og hvordan de tre ting har ændret sig over tid. Den er altså ikke ét dokument, men et grundlag, flere fagpersoner kan slå op i.
Det afgørende er ikke, hvor mange data profilen rummer. Det er, om de kan findes igen af en anden end den, der bestilte dem. En profil, kun rådgiveren kan navigere i, er en rapport med flere filer.
Der findes to udgaver af den samme idé. Øjebliksbilledet er billigt at etablere og dyrt at bruge, fordi hver ny opgave starter med at finde ud af, hvor gamle dataene er. Det vedligeholdte grundlag koster lidt hvert år og bliver til gengæld mere værd, jo længere det har eksisteret.
Forskellen viser sig først efter halvandet år. Da er den første leverance blevet forældet, uden at nogen har besluttet det. Spørg derfor en leverandør om to ting: hvornår blev dataene sidst opdateret, og hvad koster den næste opdatering?
En BIM-model beskriver, hvordan bygningen er konstrueret. Den er bygget til projektering og til at regne på. En ejendomsprofil beskriver, hvordan bygningen har det lige nu, og den er bygget til drift.
Til en eksisterende ejendomsportefølje er forskellen praktisk. En fuld model af en bygning fra 1974 kræver, at nogen opmåler og modellerer det hele. En profil kan man begynde på i næste uge og udbygge derfra. Man får en simpel 3D-model af bygningen uden at gøre det hverken kompliceret eller dyrt.
De tre kilder løser hver sin opgave, og de kan ikke erstatte hinanden. Det er derfor, kombinationen giver mening — og også derfor, det går galt, når man køber dem enkeltvis hos hver sin leverandør.
Dronen leverer to ting, der ofte forveksles. Den ene er ortofotoet: et målfast, retvinklet kortbillede, som er beregnet ud fra mange overlappende fotos. Den anden er den visuelle gennemgang, hvor en inspektør ser tag, facader, inddækninger og afvanding igennem på højopløselige billeder.
Begge dele er stedfæstet. Der flyves med RTK-GNSS uden fastpunkter på jorden, opløsningen ligger på cirka 1 cm/pixel, og præcisionen er normalt inden for 2 cm. Materialet leveres i EPSG:25832, altså ETRS89 / UTM zone 32N. Selve gennemgangen er beskrevet på siden om bygningsinspektion med drone.
Termisk analyse er en selvstændig opgave og ikke en del af den visuelle gennemgang. Bygningstermografi kræver temperaturforskel og flyves om natten i vinterhalvåret, mens visuel optagelse kræver dagslys. De to kan aftales under samme opgave, men de kan ikke flyves samtidig.
Indvendig scanning giver tre leverancer på én gang: en 3D-model af rummene, en målfast grundplan og en virtuel gennemgang, man kan bevæge sig rundt i. Kameraet er en Matterport Pro3, som kombinerer fotografi med LiDAR-måling. Nøjagtigheden ligger på centimeterniveau, ikke millimeterniveau.
Det bruges typisk til tre ting. Renoveringsplanlægning, hvor rådgiveren skal se rummet uden at køre ud. Dokumentation ved fraflytning og skade. Og overdragelser, hvor uenighed om rummål bliver til en opmåling i modellen frem for en diskussion. Ydelsen står på siden om Matterport-scanning af ejendomme, og forløbet er foldet ud i den komplette guide til 3D-dokumentation med Matterport.
Én ting er værd at vide på forhånd. Modellen indmåles ikke som et selvstændigt kortlag. Den knyttes til den enkelte bygning, og det er koblingen, der gør, at den kan findes igen. Den praktiske side af det står på siden om indvendig digitalisering af ejendomme.
GIS er ikke en leverance. Det er den ramme, de øvrige data ligger i, og den grund, at et fund kan stedfæstes frem for beskrives. Uden den geografiske reference bliver en tagskade til en sætning i en rapport i stedet for et punkt på et kort.
Danmark har allerede et fælles grundlag at hægte sig på. KL beskriver GeoDanmark som et samarbejde mellem staten og de 98 kommuner om at holde kortlægningen af by og landskab præcis og aktuel. Det landsdækkende ortofoto udstilles på Datafordeleren af Styrelsen for Dataforsyning og Infrastruktur i samarbejde med alle landets kommuner.
Opgaven for en leverandør af dronedata er derfor ikke at bygge et nyt kortunivers. Den er at levere i det format og den projektion, kommunens eller organisationens eget kortgrundlag allerede bruger. Hvordan det gøres i praksis, står på siden om dronekort som GIS-kort og i artiklen om GIS-integration med dronedata.
Selve samlingen er der, projekterne oftest falder fra hinanden. Data bliver indsamlet korrekt og lagt tre forskellige steder. Et halvt år senere ved ingen, hvilken version der gælder.
Et fælles sted skal kunne fire ting. Modtage det stedfæstede materiale direkte fra processeringen. Holde den indvendige dokumentation sammen med den udvendige. Udveksle data med de systemer, driften allerede bruger. Og give differentieret adgang, så en ekstern rådgiver kan se én bygning uden at se hele porteføljen. Det er den opgave, B3DCloud som dataplatform til ejendomme er bygget til.
Rådata er ikke en leverance. Billederne skal beregnes til ortofoto og punktsky, kortlagene skal projiceres rigtigt, og den indvendige scanning skal knyttes til den rigtige bygning i kortet. Springes leddet over, får kunden en mappe med filer.
Aftal derfor formater, projektion og mappestruktur, før der flyves. Molio har med A845 "Data til drift" beskrevet en metode til at indsamle og strukturere driftsdata med aktivitets- og registreringsark. Brug den som tjekliste i tilbudsfasen. Det tager en time og sparer en oprydning.
Der er reel tid at hente i den automatiske del. Molio ConTech Lab afprøvede i 2021 en model, hvor en tilstandsvurdering, der normalt tager 3-4 arbejdsdage, blev skåret ned til cirka én dag, fordi algoritmer behandlede dronefotos og registerdata frem for en person med en blok.
Tallet skal læses med det forbehold, projektet selv lægger frem. Delprojektet om tagbelægning nåede kun 60 % præcision på selve tilstandsvurderingen og ±54 % på forudsigelsen af restlevetid. Hastigheden er altså dokumenteret. Vurderingen er det ikke, og den skal stadig kvalificeres af en bygningskyndig.
Konklusionen er ikke, at automatikken er ubrugelig. Den er, at man skal købe den som en sortering af materialet og ikke som en dom over bygningen.
Forskellen på inde og ude er ikke kun faglig. Den er også praktisk, og den overrasker de fleste første gang.
En Matterport-scanning er normalt klar 24 timer efter besøget. Den udvendige del tager længere tid. Inspektion, 2D- og 3D-kortlægning og opmåling af arealer ligger normalt på 2-4 uger ved få ejendomme. Ved mange ejendomme skal I regne med et par måneder.
Oven i det kommer varslingen. Beboede ejendomme skal varsles, og beboerne skal have rimelig tid til at se varslingen. De første cirka 14 dage går derfor med det, når der skal flyves med drone. Den indvendige scanning kan i mange tilfælde gennemføres hurtigere, fordi den aftales adgang for adgang.
Læg planen bagfra. Skal materialet bruges i et udbud med frist i november, er august sen, ikke tidlig. Hvordan et helt kommunalt forløb ser ud i praksis, kan I læse i casen om Mariagerfjord Kommune, der digitaliserer alle sine ejendomme.
En profil købes ikke som ét produkt. Den består af poster, der prissættes hver for sig, og det er en fordel: I kan begynde med den del, der haster.
Droneflyvningen til 2D- og 3D-kortlægning ligger i de fleste tilfælde på 5.000-10.000 kr. per ejendom. Skal arealerne også måles op og klassificeres, kommer et tillæg fra cirka 2.000 kr., derefter efter omfang og ejendommens størrelse. En visuel inspektion ligger i samme leje som kortlægningen, og rapporten er et tillæg til opgaven, ikke en del af flyveprisen.
Den indvendige del prissættes efter enhedens størrelse. En mindre enhed som en lejlighed koster typisk 3.500-5.000 kr., mens en scanning i de fleste andre tilfælde ligger på 5.000-25.000 kr. Adgangen til platformen betales per år: op til fire ejendomme koster 2.500 kr. plus moms årligt i indeks 2026, og beløbet stiger gradvist med porteføljen.
Bed om en samlet pris frem for en pris per bygning. Ved en rammeaftale, der omfatter et større antal ejendomme, falder prisspændet 30-50 %. Et konkret tilbud gives ud fra ejendommene, ikke ud fra en prisliste.
Kombinationen af drone, Matterport og GIS er ikke den eneste mulighed. Den skal vælges, fordi den passer til opgaven, ikke fordi den er nyest.
| Tilgang | Dækning | Etablering |
|---|---|---|
| Fuld BIM-modellering | Stor detalje indvendigt. Koblingen til kortgrundlaget er typisk svag. | Tung på eksisterende bygninger og svær at rulle ud på en hel portefølje. |
| Inspektionsplatform til ét formål | God til billeder og fund. Begrænset udveksling med andre systemer. | Hurtig at komme i gang med. Omkostningen ligger i at få data ud igen. |
| Drone, Matterport og GIS samlet | Både udvendigt og indvendigt i det samme geografiske rum. | Lettere end BIM og tilpasset de danske kortstandarder. Kræver en beslutning om opdatering. |
Den tredje vej har også en begrænsning. Har I én bygning og et engangsbehov, er en enkelt leverance både billigere og hurtigere.
Kommuner og almene boligorganisationer bygger den samme profil. De stiller bare vidt forskellige spørgsmål til den, og det bør afgøre, hvad der måles først.
En kommune har brug for arealer, der kan tælles: græs, belægning, beplantning og adgangsveje. Dertil kommer vinterberedskabet og en dokumenteret status på bygningerne. Alle tre ting bruges i budgetlægning og i udbud, og alle tre bliver forkerte, hvis grundlaget er nogle år gammelt.
Det landsdækkende ortofoto er et godt fælles grundlag. Det er bare ikke bestilt til jeres ejendom og jeres tidspunkt. Skal en ny belægning eller et fældet træ med, er det den lokale flyvning, der lukker hullet.
En almen organisation har et andet udgangspunkt. Her handler det om taggennemgang, om at fotodække hele afdelingen på én gang og om indvendig dokumentation ved fraflytning og renovering.
Kravet er også formelt. Landsbyggefonden oplyser, at en ekstern gransker hvert 5. år skal vurdere, om vedligeholdelses- og fornyelsesplanerne er retvisende, og at granskningen gennemgår 20 udvalgte bygningsdele som stikprøver. Et opdateret grundlag gør den øvelse kortere og mindre til diskussion.
Et forbehold hører med begge steder. En droneinspektion er ikke et juridisk bevis, og den erstatter ikke en byggeteknisk vurdering. Den giver et bedre og hurtigere grundlag at foretage vurderingen på.
Den hyppigste fejl er at begynde med hele porteføljen. Start i stedet med tre til fem ejendomme, I allerede kender problemerne på. Så er der noget at holde resultatet op imod.
Beslut derefter, hvilke spørgsmål profilen skal kunne besvare. Skal den bruges til udbud, til tagtilstand, til vinterplan eller til fraflytninger? Svaret styrer, hvad der måles, og det kan ikke besluttes bagefter.
Tredje skridt er formaterne. Hold et kort møde med de GIS- og driftsansvarlige, før der flyves. Fjerde skridt er opdateringskadencen: hvornår flyves der igen, og hvem betaler? Femte skridt er adgangsstyringen, som skal være på plads, inden materialet deles bredt.
Regn med, at pilotens vigtigste resultat ikke er dataene. Det er den liste over arbejdsgange, der skal laves om, før dataene bliver brugt. B3D har digitaliseret over 5.000 ejendomme siden 2016, og listen ligner sig selv de fleste steder.
De samme fem ting går galt igen og igen. Ingen af dem handler om teknik.
Den første er at købe profilen som en engangsleverance. Så har man et øjebliksbillede, der ældes fra dag ét. Den anden er at vælge platform på pris alene, hvilket typisk giver et nyt datasilo i stedet for at fjerne et gammelt.
Den tredje er at lade den indvendige scanning stå alene uden kobling til bygningen i kortet. Modellen bliver ikke ubrugelig, men den bliver væk. Den fjerde er at starte for bredt: hele porteføljen på én gang går som regel i stå ved bygning nummer tyve.
Den femte er at blande visuel og termisk gennemgang sammen i den samme bestilling. De kræver forskelligt vejr, forskelligt tidspunkt og forskelligt udstyr. Det er to opgaver, som kan aftales under ét, men de skal planlægges som to besøg.
Prisen sættes sammen af de dele, I bestiller. Droneflyvningen til kortlægning ligger i de fleste tilfælde på 5.000-10.000 kr. per ejendom, en indvendig scanning på 3.500-5.000 kr. for en mindre enhed og 5.000-25.000 kr. i de fleste andre tilfælde.
Dertil kommer adgangen til platformen, som koster 2.500 kr. plus moms årligt for op til fire ejendomme i indeks 2026. Ved en rammeaftale på et større antal ejendomme falder prisspændet 30-50 %.
Ja. Koblingen sker ved at knytte modellen til bygningens polygon i kortgrundlaget, ikke ved at geokode selve scanningen. Man klikker på bygningen på kortet og finder modellen frem sammen med resten af materialet.
Det er den kobling, der afgør, om den indvendige dokumentation kan findes igen om tre år. Aftal den, før scanningen bestilles.
En Matterport-scanning er normalt klar efter 24 timer. Inspektion, 2D- og 3D-kortlægning og arealopmåling tager normalt 2-4 uger ved få ejendomme og et par måneder ved mange.
Er ejendommen beboet, skal beboerne varsles først. De første cirka 14 dage går med varslingen, når der skal flyves.
Arealer opdateres typisk én gang om året, helst inden vinteren. Tagflader kan i normal drift klare sig med længere mellemrum, hvis der ikke sker noget.
Derudover flyves der efter behov: efter storm, efter renovering og før et større vedligeholdelsesprojekt. Lad risikoen styre frekvensen frem for kalenderen.
Den kan indgå, men den følger ikke automatisk med. Termisk inspektion med rapport ligger på 10.000-20.000 kr. og bestilles som en selvstændig opgave.
Årsagen er teknisk. Bygningstermografi kræver temperaturforskel og flyves om natten i vinterhalvåret, mens visuel optagelse kræver dagslys. Ønsker I begge dele, planlægges to besøg under samme aftale.
De bliver ikke erstattet. Ortofotoet lægges ind som et nyt lag, der kan slås til og fra, og de hidtidige lag bliver liggende.
Fordelen ved at gemme begge dele er sammenligningen. To kort fra to år er det, der gør en prioritering til andet end en mavefornemmelse.
Nej, ikke at bruge den. At finde en bygning, se billederne og dele et link kræver almindelig digital rutine, og portalen er lavet til driftsfolk frem for til specialister.
Indsamlingen er en anden sag. Den kræver en registreret operatør og faglig efterbehandling, og det er den del, der købes udefra.
Skal jeres ejendomme samles ét sted? Se, hvordan B3D's ydelser til kommuner og boligorganisationer kan skrues sammen, og start eventuelt med en pilot på tre til fem ejendomme.
De fleste kommunale ejendomme ligger på niveau 1 eller 2 – og det er ofte nok. Se hvilket niveau der giver mest for pengene, og hvad der typisk går galt.
Ortofoto, grønne arealer, vinterkort og inspektionsbilleder samlet i én portal. Se hvad B3DCloud koster, hvad data bruges til, og hvordan I kommer i gang.
